Конура для новой жизни: почему мини-квартиры становятся меньше тюремной камеры

Елена Иванова, Наталья Сейбиль

Утверждение, что жилье в России дорожает, стало уже общим местом. И все-таки, если посмотреть на цифры, банальным такое развитие событий назвать трудно. Особенно поражает динамика роста. По данным аналитического центра irn.ru, с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года квадратный метр в Москве подорожал на 6 тысяч рублей – со 172 тысяч до 178 тысяч рублей. С ноября 2019 по ноябрь 2020 года – на 22 тысячи рублей. Самый большой скачок произошел в этом году. Год назад квадратный метр стоил 200 тысяч рублей, сейчас его цена составила 241 тысячу.

Несмотря на дороговизну, крупные города, и особенно Москва и Петербург остаются центрами притяжения для молодых и активных граждан. Этим и пользуются строительные компании. Предложение о покупке квартир в Москве общей площадью в 20 квадратных метров, 19 кв.м, 14 кв.м, даже 13 кв.м на московском рынке недвижимости - пруд пруди.

Политики призывают Минстрой одуматься и повлиять на строительные компании, которые из своей жадности строят квартиры, площадь которых меньше тюремной камеры в Норвегии.

Жить в крошечной квартире унизительно, вредно для здоровья и плохо для страны. Эти аргументы против человейников хорошо известны. Несмотря на это, каждый год в крупных городах возводятся башни, в которые граждане за свои деньги заселяются в клетушки. Почему одним нужно строить такие дома, а другие добровольно в них заселяются?

Почему им можно

В России никто ни законодательно, ни нормативно не ограничивает минимальную площадь квартиры. Есть нормы, которые носят рекомендательный характер. Профессор Международной Академии архитектуры Максим Перов говорит:

- Это не жёсткий САНПИН, который что-то запрещает, а рекомендация – человеку желательно 12 кв. метров жилой площади. Это древние рекомендации. А дальше мы начинаем говорить, что такое хорошо, а что такое плохо. Причина-то понятна – ограниченная покупательная способность. Продают у нас, исходя исключительно из квадратных метров, ещё немножко добавляется локация.

Минстрой за рынок не отвечает. В его ведении находятся только социальные квартиры государственного жилищного фонда. На вопрос редакции «Новых Известий» о нормах чиновники дали такой ответ:

«В соответствии с пунктом 5.7 СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые и многоквартирные» в многоквартирных зданиях государственного жилищного фонда установлены минимальные площади для квартир социального использования (без учета площадей балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров): общей жилой комнаты в однокомнатной квартире – 14 м2, общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 м2, спальни – 8 м2 (на двух человек – 10 м2); кухни – 8 м2; кухонной зоны в кухне-столовой – 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2.»

То есть, если неведомым счастливчикам удастся получить социальное жилье, государство гарантирует, что их квартира будет не меньше 24 кв.м. В однокомнатной квартире и комната будет не меньше 14 квадратов, и кухня – 8 или, на худой конец, 5 кв.м, но не меньше. На круг получается квартира в 25-30 квадратных метров.

Минстрой рекомендует использовать эти нормы « в многоквартирных зданиях частного жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и МДК 2-03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Как строительные компании и девелоперы относятся к этим рекомендациям, они показывают каждый день на практике – начхали они и на Минстрой, и на граждан.

Удивительно и другое. Локация перестала играть значительную роль в определении цены на жилье. Новостройка в Капотне стоит 400 тысяч за квадратный метр, а вторичное жилье на Патриарших прудах в самом центре – 600 тысяч. Сергей Полонский, владелец в 2004-2011 годах одной их самых крупных и успешных девелоперских компаний страны «Миракс Груп», построивший не один квадратный метр в Москве и стране, подтвердил, что малогабаритное жилье строить дороже. Стоимость конструкций в обычных квартирах составляет 50% от стоимости. В жилье самого низкого класса стоимость инертных материалов может доходить до 60-70%. Там и стен больше, и нагрузка на лифты – все увеличивается пропорционально. Но почему в самом центре Москвы цены сопоставимы с далекими окраинами в экологических грязных районах, даже он не знает.

Сергей Полонский винит в том, что новые районы выглядят как соты, не только и не столько самих строителей:

- Сейчас главные девелоперы – это Сбербанк и ВТБ. У них такое чувство архитектуры. Ужасное. К сожалению, среди девелоперов нет конкуренции. Девелоперы превратились в застройщиков, из застройщиков – в строителей, потому что им банки говорят – когда продавать, что продавать, почём продавать и сколько продавать. По сути, у нас нет девелоперов, а раз нет девелоперов – нет архитектуры. Девелопер и архитектор – одно и тоже во все времена было, не так давно это разделилось.

Банки дают ипотеку гражданам и диктуют строителям, какие квартиры строить, девелоперы строят пеналы по 20 квадратных метров, на которых располагается все – кухня, туалет, кровати и столы, если там живут по трое или вчетвером, а городские власти смотрят на это с широко закрытыми глазами. Ведь те же самые строители возводят жилье, например, под реновацию. Как говорят наши анонимные источники в мэрии, когда начинали переселять москвичей из пятиэтажек, говорили о коэффициенте замещения 2 – количество жильцов в новых домах практически удваивается. Уже тогда все понимали, что экономически этот план не работает. Но сейчас все стало еще хуже – для жителей, разумеется. Реально строят с коэффициентом замещения 4. За счет этого плотность населения увеличивается в 4 раза.

Сергей Полонский считает, что нормы по плотности населения нужно менять:

- Вообще надо менять все нормы, исходя из ситуации пандемии коронавируса. Необходимо рассмотреть вопрос, чтобы у всех домов были балконы. Дома без балконов – ужас в случае блокировки. Важна транспортная и пешеходная доступность внутри кварталов ко всей инфраструктуре. Концепция должна быть такая, чтобы внутри квартала у тебя было всё, в случае блокировки квартала на эпидемию он работает. По такому пути пошли китайцы, итальянцы сейчас тоже идут.

Тем временем у московских строителей в ходу другая забава – апартаменты. Они тоже продаются, правда, льготной ипотеки на них нет, а по обычной – добро пожаловать. Директор агентства недвижимости "Маяк" Юлия Лурье рассказывает:

- Например, такой известный комплекс на проспекте Вернадского – ЖК «Вернадский». Это бывший институт, в котором сейчас 900 объектов, бывшие кабинеты, переделанные в комнатки – апартаменты. Там я видела апартаменты общей площадью в 7 кв. метров. Но это нежилые помещения. В них делают кухни, туалеты и сдают как общежитие.

Так что находчивости у девелоперов не занимать, и пределу их жадности тоже нет предела.

Зачем нам это нужно

17-метровые квартиры невероятно популярны на рынке, говорит Юлия Лурье:

- Такие квартиры пользуются огромным спросом. Москва – самый большой работодатель в стране. Люди приезжают, им надо где-то жить. В 17-ти метрах можно поставить кровать, организовать маленький санузел и крошечную кухню. Этого вполне достаточно. Такие квартиры очень хорошо покупают, они просто улетают, потому что они стоят 6 млн. рублей.

Людей, у которых есть 6 миллионов, в разы больше, чем тех, у кого денег хватает на более комфортное жилье. Кроме того, такие маленькие квартирки можно найти только в новостройках, на Патриарших прудах таких квартир попросту нет. Но главная причина бешеной популярности – это ограниченная покупательная способность. Человек не может купить квартиру большой площадью, но хочет жить в Москве или Петербурге, и тогда минимальная площадь – это единственная возможность переехать в столицу, объясняет Максим Перов:

- Мы, зажравшиеся москвичи, говорим: ой, это же ужас! Если, например, говорить о Петербурге, то там в «человейниках», таких, как Мурино, Девяткино, которые вспоминают как отрицательный пример, покупают квартиры люди из Мурманска, и они счастливы. Они уверены, что мы не понимаем, а они считают это за счастье, вы зажравшиеся ребята, а нам всё здорово. Это вопрос относительности ценностей.

Многие российские граждане уверены, что покупать квартиру лучше, чем снимать. Экономисты давно убеждают в этом граждан. Если взять стоимость квартиры и положить деньги в банк на депозит, можно и съем оплатить, и еще останется. В Европе собственников жилья не больше 30-40%, говорят эксперты. Но это как по поговорке: что немцу хорошо, то русскому - смерть. Наши граждане не доверяют ни банкам, ни государству. Сегодня есть прописка в чужом жилье – а завтра ее не будет. Сегодня банки выплачивают депозиты, а случись какая Украина или еще что-то – и денег нет. Поэтому россияне вкладываются в бетон и покупают «крышу над головой».

Квартиры для интравертов

Профессор Московского университета, академик РАО, психолог Александр Асмолов понимает мотивацию граждан, покупающих жилье в «человейниках». Эти квартиры становятся точкой опоры для тех, кто приехал из других мест и ищет точку опоры в Москве. Они позволяют закрепиться в Москве, сделать первый шаг, оттого они так востребованы:

- Я знаю немало примеров, когда люди из других городов якорятся в Москве, покупая такую квартиру. Это возможность оказаться в условиях мегаполиса, который для многих кажется местом будущих перспектив. Эти квартиры как место якорения для будущих перспектив. Можно переждать, пересидеть, если рассматривать это пространство как место, через которое ты прыгнешь в другие миры.

Но те же психологи предупреждают: в микроквартирах постепенно разрушается психика. Александр Асмолов не исключает деперсонализацию людей, живущих в «человейниках»:

- Если бы я был мастером рекламных агентства, я бы сделал лозунг: «Квартиры для интровертов! Быстро и недорого». Тогда бы мы получили тех людей, для которых не эктравертированый, а интровертированый образ жизни стал бы такого рода манящим пространством. Я бы был здесь очень осторожен с доводами, поскольку феномен инкапсулирования, отшельничества всё более нарастает, при всех социальных сетях, в нашем обществе.

Все зависит от мотивации. Если человек въезжает в 17 метров и уверен, что это первый шаг, это одна история. Те, кто вынужденно переехал и мучается – для того «рай в шалаше» может оказаться тюрьмой.

В мире и у нас

В российских крупных городах строительство ведется на очень широкую ногу, и взаимоотношения между властями и девелоперами более чем партнерские. В Европе ситуация прямо противоположная. Максим Перов говорит:

- В Европе практически везде очень жёсткий зонинг, зонирование. Там его нарушить невозможно ни за какие деньги. Написано пять этажей – значит, будет пять этажей. Когда достраивали Берлин после воссоединения, я беседовал с главным архитектором. У него в зонинге было расписано – высота дома, количество этажей, число окон, угол ската крыши, цвет испарителя, входная группа, рамочное оформление окон. Всё расписано, и это имеет силу очень жёсткого закона.

Москва, по словам эксперта, как город еще не сложился. Российская столица была сформирована под модель «догоняющей индустриализации второй промышленной революции», говорит Максим Перов. Промзоны, вокруг которых располагалось слободское расселение, больше не нужны. Но городу нужны люди, поскольку есть дефицит работников. Получив Новую Москву, мэрия получила полигон для нового строительства. Города – это производные от экономической модели, говорит эксперт:

- У нас в стране моносырьевая экономика, поэтому города будут носить потребительский характер. Есть города производственные, есть города торговые, есть города потребительские, где большая часть доходов горожан получается из потребления. Москва - такой гигантский центр потребления с соответствующим обслуживающим персоналом. Он развивается, требует новых людей.

Тем не менее город как молох – это мы уже проходили. Если городу нужны новые люди, то он должен создать условия для их достойной жизни, а не запихивать их в клетки, как когда-то запихивали их прадедов и прабабушек в коммуналки, а их дедов и бабушек – в хрущевки, а их родителей - в девятиэтажки. Ирония судьбы в том, что хрущевки, по сравнению с «человейниками» кажутся дворцами. В 21-м веке это просто унизительно.