Николай Алексеенко: “Рынок застройки сужается, как шагреневая кожа”

Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтингового агентства строительного комплекса", в комментарии “Новым Известиям” пояснил, что условия стали строже, и выполнять их могут лишь очень крупные застройщики:

"Мы уже несколько лет проводим мониторинг ситуации с банкротствами, о которых рассказал Виталий Мутко. Среднее количество банкротов по году — оно примерно одинаково. В 2018 году, условно говоря, 150 компаний находились в какой-либо стадии банкротства, 200 — были потенциальными банкротами; в этом году за девять месяцев – уже 133 банкрота. Если брать в среднем по году — сейчас речь не о кратном увеличении. Наибольшая доля застройщиков-банкротов, вероятно, как раз придется на 2019-2020 годы.

Проблему названных вице-премьером 1700 домов совершенно точно будут решать. За счет государственного бюджета, будут докапитализировать тот же Фонд защиты дольщиков, более того создаются и региональные фонды, которые позволят привлекать средства регионального бюджета. Самый главный плюс в этом, что каждый дольщик получит свое жилье, либо соответствующую выплату. При предыдущей законодательной модели это было не предопределено.

Ранее мы давали три сценария развития строительного бизнеса — как обычно: оптимистический, реалистический и пессимистический. Пока, к сожалению, мы движемся по траектории пессимистического сценария, и, конечно, переход на проектное финансирование при всех его потенциальных плюсах (с точки зрения социальных вопросов) хорош — но отрасль при этом серьезно переформатируется: как по количеству, так и по качеству игроков.

Цифры по объемам ввода жилья, которые заложены в Национальном проекте “Жилье и городская среда”, практически нереализуемы. Потому что для того, чтобы вводить по 120 миллионов квадратных метров жилья, нам надо, чтобы объем текущего строительства за два-три года возрос до 150-160 миллионов квадратных метров - не все единовременно вводится. У нас на данный момент порядка 116 миллионов квадратных метров в стадии строительства, и пока тенденция на снижение. Новых проектов начинается мало.

Небольшие, особенно региональные, застройщики не имеют особых возможностей получить то же проектное финансирование, получить одобрение у банка и т.д.. Есть отдельные застройщики, которые строят на свои — вот у них достаточно оборотных средств, они с этой точки зрения в выгодном положении.

При этом все больше усиливается роль контрольно-надзорных органов, поручена эта функция в том числе и субъектам. С этой позиции конечно, отрасль зарегулируют сильно. Маржинальность уже достаточно сильно упала, соответственно, бизнес стал менее привлекательным. Нововведения предполагают дополнительные издержки, которые тут же к цене проекта добавляют 9-12%. А банк ставит планку, чтобы была рентабельность процентов двадцать, и уже бухгалтерия и финансы не складываются.

Раньше у нас был со своими изъянами, но при этом высококонкурентный бизнес. Пять с половиной тысяч девелоперов боролись на рынке за клиента, конкурируя стоимостью, качеством предлагаемых проектов. Сейчас же наблюдается укрупнение, олигополизация, назовем это так. На многих региональных рынках же существуют вообще считанные единицы застройщиков. Больше, чем в 20 субъектах — и десятка не наберется, и еще не факт, что они останутся после реформы. Этот рынок сужается, как шагреневая кожа. С рынка, я думаю, уйдет еще, как минимум, треть-четверть застройщиков, причем не столько за счет банкротства, сколь просто примут решение не продолжать работу при новых правилах на рынке. Остальные, кто выстроит нормальные отношения с финансовыми институтами, кто выживет – в будущем и будут формировать этот гигантский по объемам рынок.

Еще одна тенденция, которую нельзя упустить из вида: это возможное снижение качества. Если ты монополист, даже на региональном рынке, у тебя возникают какие желания? Во-первых, поднять цену. Во-вторых, сэкономить на качестве. Зачем строить, грубо говоря, из условного мрамора, если можно из саманного кирпича (глины и соломы). И это один из рисков, которые могут появиться в ближайшее время.

Однако подчеркну, что сейчас еще рано делать выводы. Все пока находится на стадии притирки. Механизмы еще совершенно точно будут законодательно отрабатывать и дорабатывать. На самом деле результаты реформы мы увидим, когда будут вводиться в эксплуатацию и сдаваться первые объекты, начатые с помощью эскроу".