К чему готовится рынок недвижимости: прогноз на осень

Екатерина Максимова

Побежали, но медленно

Количество сделок на первичном рынке жилья во втором квартале 2022 года показало четырехкратное падение рынка. За апрель, май и июнь было заключено 105 тыс ДДУ против 418 тыс договоров по итогам первого квартала.

Ипотека, включая льготную (за счет которой традиционно держится первичка) с января также забыла о стабильных показателях. В 2021 году россияне оформили 1,9 млн ипотек на 5,7 млрд рублей. По итогам 7 месяцев текущего года заемщики пока не добрали и 3-х миллиардов.

Провалы в ипотечном кредитовании начались с весны. Если в феврале 2022 года было выдано 135,8 тыс ипотечных кредитов на сумму свыше 477 млрд рублей, то за три месяца - апрель, май, июнь - банки выдали всего 152,4 тыс ипотек на общую сумму 555,7 миллиардов. Об этом свидетельствует статистика Центробанка.

Июль показал 40% рост: было выдано 91,6 тыс кредитов, объем сделок превысил 341 млрд рублей. Риэлторы, конечно, зафиксировали оживление рынка, но с оговорками.

"Сейчас фиксируется восстановительный рост количества сделок. Но, несмотря на то, что этот процесс идет достаточно динамично, текущие показатели пока заметно ниже средних уровней 2021 года. Конечно, ключевым фактором восстановления спроса на новостройки выступает ипотека. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, доля сделок с ипотекой в крупнейших городах страны превышает 80%. Растут суммы и сроки кредитования", - комментирует сертифицированный аналитик, член комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаил Хорьков.

Высокий сезон отменяется

Настрой на осень - начало делового сезона - у участников рынка разный.

Руководитель портала "Единый ресурс застройщиков" Кирилл Холопик прогнозирует рост спроса на квартиры в новостройках с окончанием сезона летних отпусков.

Михаил Хорьков подтверждает, что пока рынок находится на восстановительной траектории, интерес к строящимся проектам растет. "Но специфика момента в том, что быстрый восстановительный рост спроса обеспечили те покупатели, которые не успели купить или взяли осознанную паузу весной. Эта группа подготовленных покупателей ждала лучших условий по ипотеке и дождалась их. Осенью поток таких клиентов начнет сокращаться и рынку придется работать с менее подготовленными клиентами, вовлекать их в рынок. Сроки подготовки сделок могут вырасти", - отмечает эксперт.

Председатель комитета по риэлторской деятельности и профстандартам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Антон Баранов обращает внимание на то, что локомотивами рынка стали исключительно льготная ипотека и знаменитая ставка от застройщиков 0,1%, то есть исключительно внешне финансируемые мероприятия.

"И если мы признаем, что сейчас это основные драйверы рынка, то тогда вопрос - насколько долго они протянут. С моей точки зрения, государственное субсидирование вряд ли будет долгоиграющим локомотивом, так как получить льготную ипотеку можно только при определенных условиях. Больший потенциал есть у субсидированной ставки, которую предлагают сами застройщики. И они сейчас активно заманивают покупателей в эту ловушку", - говорит Антон Баранов.

Эксперт считает, что самые заманчивые предложения от застройщиков - ипотека под 0,1% - это маркетинговый ход, который деформирует рынок.

"Этот вопрос решается за счет увеличения цены объекта, все это закладывается в стоимость квартиры. Например, стоил объект 8 млн рублей, а теперь 11 миллионов, но зато ставка 0%. Здорово. А теперь представьте, если заемщик по каким-то причинам не сможет платить ипотеку. Банк заберет залоговую квартиру по цене застройщика, то есть покупатель сразу "попал" на 3 миллиона. Да, это ловушка. Это деформация рынка и она однозначно "рванет". Когда и каким образом - это непредсказуемо", - считает Антон Баранов.

По оценке Антона Баранова, льготная ипотека от застройщика - это очевидная тенденция, которая начала нарастать. Все больше и больше застройщиков в условиях падения продаж начали применять механизм почти "бесплатной ипотеки".

Строили и строить будем

Эксперты, опрошенные "Новыми Известиями", прогнозируют, что в ближайшие месяцы на рынке не случится заметного дисбаланса между спросом и предложением.

В Российской гильдии Риэлторов сообщили, что динамика предложения в отдельных городах, контрастная.

"Но в целом по стране объем текущего строительства медленно повышается. ЕИСЖС подтверждает, что в августе 2022 в России в соответствии с 214 ФЗ строилось около 97 млн. кв. м жилья. Это на 2% выше аналогичного периода 2021 и на 6% выше апреля 2020, когда была запущена программа льготной ипотеки", - отмечает Михаил Хорьков.

Кирилл Холопик считает, что объем предложения сузиться . "Но и объем спроса уже сократился. Так что сохранится баланс спроса и предложения. Портал ЕРЗ.РФ ожидает некоторое снижение ввода многоквартирных домов. Поскольку именно сейчас наступает время ввода новостроек, которые начинались строиться в период резкого снижения вывода новых проектов из-за перехода на проектное финансирование (2019-2020 годы)", - пояснил глава ЕРЗ.

На вопрос - какой в целом настрой у девелоперов - Кирилл Холопик ответил так: "Настроение заметно улучшается с окончанием периода жесткой турбулентности. Возвращается время, когда что-либо можно планировать и прогнозировать. Это самое главное для девелоперской деятельности".

Осенний ценопад?

Еще летом профсообщество фиксировало:во втором квартале на первичном рынке началось падение цен. В некоторых регионах страны квартиры в новостройках в моменте теряли от 3 до 11 и более процентов. Осенью, считают эксперты, тенденция местами продолжится, но все же покупателей в новые квартиры будут заманивать не этим.

Большинство опрошенных экспертов уверены, что девелоперы просто еще активнее начнут "играть" с ипотечными ставками. И практически все крупные застройщики (в Москве и Московской области - точно) запустили свои ипотечные программы со сниженной ставкой.

Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости "IRN.RU" подсчитали, что застройщик, снизив ставу буквально на один процентный пункт, может повысить цены на 5%. Ежемесячный платеж для покупателя при этом существенно не изменится.

"Это означает, что, несмотря ни на что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок. Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а «вкусная» ставка позволяет подсластить «пилюлю» в виде заоблачной цены. Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны – рынок недвижимости превращается в наркомана, сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть", - предупреждают специалисты IRN.RU.

Руководитель портала "Единый ресурс застройщиков" Кирилл Холопик прогнозирует на осень стагнацию цен. "В целом по России цены будут стоять на месте. Возможны колебания цен в разных регионах в зависимости от темпов вывода в продажу новых проектов. Там, где темпы вывода новых проектов будут выше темпов продаж, возможно небольшое снижение. Там, где темпы продаж выше, возможен рост цен. Колебания будут примерно на уровне 10%" , - таков его прогноз.

Ключевая ставка - не панацея

Центробанк на ближайшем заседании уже в середине сентября может принять решение об очередном снижении ключевой ставки с 8% до 7,5%. Вслед за этим банки начнуть снижать проценты по всем кредитным продуктам.

"Мы прогнозируем снижение ставки до 7,5%. Это должно оживить в первую очередь рыночную ипотеку, которая просела в разы. Застройщики надеются на возврат уровня доступности ипотеки для населения", - оценил реакцию девелоперов на политику ЦБ РФ Кирилл Холопик.

Антон Баранов отмечает, что снижение ставки хоть и шевелит рынок, но главная проблема ипотечного рынка - это не размер ежемесячного платежа.

"Сумма ежемесячного платежа - это необходимый, но недостаточный фактор. Люди, которые не могут себе позволить даже минимальный платеж - не берут ипотеку. А потенциальные заемщики теперь думают о том, насколько рискованно им в кризис попадать в зависимость к банкам. Неуверенность в завтрашнем дне - вот это, на мой взгляд, сейчас более важный фактор. Заемщики теперь в первую очередь оценивают свои риски: не потеряют ли они в кризис работу, как быстро найдут другую. Но многие, боюсь, пока еще просто не поняли, насколько они обнищали и думают, что могут себе позволить купить квартиру", - резюмировал председатель комитета по риэлторской деятельности и профстандартам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Антон Баранов.