Эксперт: как отказаться от ипотеки и купить квартиру

Начало этого года отмечено ростом выдачи ипотечных кредитов. Они выгодны банкам, выгодны строителям. Но выгодны ли нынешние условия ипотеки для заемщика? Решил немного волюнтаристски посчитать, - пишет телеграм-канал Proeconomics.

Итак. У нас есть дешевая квартира в Москве за 7 млн. За эти деньги мы получим на вторичном рынке однушку на окраине города площадью около 40 кв. м (из расчета средней цены в 170 тыс. руб. за кв. м для таких объектов). У вас отличная кредитная история (белая зарплата, нет задолженностей, вы молоды и т.п.) Первоначальный взнос у вас 1 млн. (15% от цены объекта), вам дают кредит 6 млн. руб. под 9,5-10% годовых (средняя ставка сегодня).

Ваши выплаты в этом случае будут примерно 65 тыс. руб. в месяц. Всего же за квартиру стоимостью 7 млн. руб. вы за 15 лет отдадите примерно 13-13,5 млн. руб., т.е. переплатите вдвое.

В принципе, такая ипотека и переплата были оправданы до недавнего времени. И даже выгодны. Например, цена московской однушки на окраине выросла с $25 тыс. в 1999 году до $150 тыс. в 2013-м (т.е. в 6 раз в долларах).

Но на стагнирующем рынке, как сейчас, ипотека является невыгодной. Давайте посчитаем. Такую же однушку, как по ипотеке, вы сможет сейчас снять за 27-28 тыс. руб. в месяц. Разница между ипотечным платежом - 37-38 тыс. в месяц. Если вы будете их откладывать, то накопите через 15 лет 6,7 млн. руб. (37-38х12х15). Т.е. фактически как раз стоимость квартиры. Если же вы положите эти деньги даже на скромный депозит в госбанк на 4-5%, то за эти 15 лет получится ещё прибавка около 0,8-1 млн. руб. Т.е. вы уже совсем оказываетесь в плюсе (7,5-7,7 млн.).

За эти 15 лет в своей квартире вы ещё наверняка сделаете несколько косметических ремонтов, поменяете мебель и технику. Это еще несколько сотен тысяч рублей. В съёмной же квартире вы как правило за это не платите.

В итоге, проживая в съемной квартире и откладывая эти 15 лет разницу между арендной платой и платой по ипотеке вы даже окажетесь в плюсе примерно на 1 млн. руб. И еще не факт, что за эти 15 лет рынок недвижимости не упадет (последние три года в Москве и Подмосковье так и происходит), и ваша квартира вместо 7 млн. руб. не станет стоить, к примеру, 6,5-6,7 млн. руб.

Повторюсь, на стагнирующем и падающем рынке жилья нынешние условия ипотеки оказываются невыгодны для заемщика. Ипотеку в том числе подогревает и неразвитый рынок аренды в России (особенно в области соблюдения прав арендатора), а также глубоко укорененное в россиянах желание быть собственником жилья. Ну а в нынешних условиях ипотека снова может стать выгодной только при сильном падении ставки по кредиту, с нынешних 9,5-10% хотя бы до 5-6%. Но глядя на последние события в финансовой сфере и вообще в экономике страны, в такое падение ставки верится с трудом. Либо стоимость жилья снова должна начать расти на 10-20% в год, как это было в нулевые годы. В это тоже верится с трудом.