Поделиться ношей

С проблемой покупки или продажи жилья рано или поздно сталкивается едва ли не каждый россиянин. И сразу же возникает дилемма: положиться на собственный жизненный опыт и здравый смысл или воспользоваться услугами риелтора? Гонорар профессионала составляет от 2 до 6% от суммы сделок. Если вспомнить, сколько сегодня стоит «квадрат», сумма вознаграждения получается весьма солидная. За что мы платим, когда отчисляем процент риелтору? Действительно ли такие затраты оправданы?

Бороться и искать

При самостоятельном поиске жилья многих пугает необходимость ежедневно покупать специализированные издания или искать по интернет-порталам подходящий вариант, договариваться с хозяевами о просмотрах и объезжать квартиры. Конечно, обещания агентств, что риелтор подберет нужный вариант, будет показывать квартиры одну за другой, возьмет на себя переговоры с продавцом об условиях сделки, цене, решит другие вопросы, выглядят заманчиво. Однако всецело полагаться на такие заверения не стоит: все равно вам придется регулярно выбирать варианты, пусть и из выборки риелтора, никто, кроме вас, не сможет отсмотреть квартиры, вы все равно будете объезжать их и участвовать во всех ключевых переговорах. К тому же нельзя исключать вероятность, что риелтор попросту окажется посредственным специалистом или что среди десятка сделок, которые он ведет в данный момент, ваша окажется не приоритетной. Тогда наличие посредника лишь тормозит процесс.

А если трудоемкие вопросы поиска снимаются лишь частично, быть может, это стоит того, чтобы сэкономить несколько тысяч долларов? В конечном счете многие приходят к выводу, что самостоятельно найти подходящий вариант лучше них самих не сможет никто. Часто лишь в процессе активного поиска приходит осознание того, что нужно именно вам, появляются ориентиры по ценам, районам и планировкам.

Доверяй, но проверяй

Нередко у квартиры на вторичном рынке обнаруживается сомнительная история: родственники хозяев, «в местах, не столь отдаленных», или дети, которые не приняли участие в приватизации. Впоследствии они могут оспорить свои права. И даже если квартира куплена на законных основаниях, суд может вынести решение об отмене сделки. Не всегда это значит, что вежливый и интеллигентный продавец – обычный мошенник (хотя бывает и так): продавцы жилья и сами могут не знать всех «темных пятен» в его истории, и только по прошествии времени они могут проявиться самым неприятным образом.

Гарантия безопасности – вот первая причина, по которой обращаются в агентство недвижимости, собираясь приобрести квартиру. Однако с фактами не поспоришь – риелтор напрямую заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, иначе он теряет свой гонорар. Поэтому даже если выбранная квартира окажется подозрительной, клиент может узнать об этом последним, ведь формально агентство недвижимости не несет ответственности по претензиям со стороны предыдущих владельцев.

В то же время проверить документы на уровне, достаточном для гарантирования безопасности, рядовому гражданину очень проблематично. Генеральный директор экспертного риэлт-бюро «Тактик&Практик» Гульнара Рахмангулова также считает такой вариант неоправданным: «Какие документы нужно проверить, зависит от индивидуальной ситуации сделки. Кроме того, для их объективной оценки придется освоить массу юридических норм, разбираться в специализированной терминологии, а ведь юрист не только знает законы и нормы, но и умеет их правильно трактовать. И, замечу, не каждый, а практикующий юрист, который изо дня в день сопровождает сделки. На мой взгляд, усилия, необходимые для того, чтобы провести юридическую оценку своими силами, неоправданны. У нас, например, оценка полноты комплекта документов стоит 1,9 тыс. рублей, а анализ их состояния и рекомендации профессионала в случае несоответствия – 5,6 тыс. рублей. Согласитесь, это не такие деньги, ради которых стоит рисковать квартирой, деньгами, судебными тяжбами».

Пошаговая инструкция

Определившись с выбором квартиры и удостоверившись в ее «юридической чистоте», вы действительно проделали серьезный пласт работы. Однако важно понимать, что самые ответственные моменты еще впереди, и они не сводятся лишь к формальному юридическому оформлению – в переговорах важно отстоять свои интересы, четко прописать их в договорах аванса и купли-продажи, проверить документы, грамотно и безопасно организовать расчеты.

Именно здесь снова возникает вопрос: «А, может быть, все-таки обратиться к риелтору?»

В идеале в его обязанности входит организация и проведение сделки купли-продажи вплоть до получения документов о собственности с государственной регистрацией. С другой стороны – здравый смысл и логика подсказывают, что раз для того, чтобы стать риелтором, не нужно учиться в институте, вполне реально освоить и эти этапы. «Часто все, что нужно потребителю для оформления сделки, – это знать порядок и последовательность тех или иных процедур, – подтверждает Гульнара Рахмангулова. – Как осуществляется передача денег через банковскую ячейку, какой должна быть сумма аванса, какие обязательные условия предъявляет к документам регистрационная палата и другие. Прояснить неясные вопросы можно в процессе консультации, а если этого недостаточно, то, возможно, составить индивидуальную программу сделки, где по пунктам будут расписаны необходимые действия с указаниями, на что обратить внимание, с образцами документов и адресами выдающих их организаций. Это недорого и дает возможность действовать так, как поступил бы профессиональный риелтор».

Золотая середина

Обратившись в крупное известное агентство или маленькую, но проверенную риелторскую контору, покупатель неизбежно будет вынужден оставить там немалую сумму – процент от сделки, зависящий от стоимости квартиры. Порой речь идет о нескольких десятках тысячах долларов.

Но есть и «третий вариант», о котором наши граждане, к сожалению, пока неважно информированы. Вовсе не обязательно отдавать специалистам всю работу по сделке: кое-какие операции вполне можно провести самому, а к оставшимся (рискованным или на которые не хватает времени) подключить профессионалов. Для оказания таких услуг был разработан формат риэлт-бюро. Основная позиция такова: каждая операция в рамках сделки имеет фиксированную стоимость. Таким образом, человек может вести сделку и сам, подключая профессиональную помощь лишь при необходимости, а может наоборот, максимально использовать труд профессионалов риэлт-бюро: экспертов в недвижимости или юристов-практиков. В зависимости от этого он сам управляет стоимостью сделки, причем во втором случае оплата услуг будет несравнимо меньше, чем при обращении в агентство недвижимости. Например, экспресс-консультация юриста стоит 2 тыс. рублей, составление договора купли-продажи – 2,4 тыс. рублей. Клиент может «заказать» и сопровождение договора с проверкой документов и с выездом на место. Плата за это вполне приемлема – от 7,7 тыс. рублей. Экспертам можно заказать и «головную боль» покупателя – сбор справок, которые стоят от 1,1 тыс. рублей. Экспертная оценка стоимости квартиры обойдется покупателю всего в 4 тыс.

Конечно, на вопрос, обращаться к профессионалам или все сделать самому, каждый отвечает сам. Но прежде чем бросаться в омут сделки с головой, лучше изучить все возможности и варианты. Ведь цель – покупка жилья – действительно того стоит.