Заживем, как немцы

Совокупный объем средств, выданных в России в рамках ипотечных кредитов, по итогам 2007 года составил около 537 млрд. руб. Этот показатель в 1,5 раза превышает тот, что был достигнут в году предыдущем. На сегодня, по экспертным оценкам, с помощью ипотеки продается около 15% жилья по стране, а совокупная задолженность по таким кредитам (то есть деньги, которые заемщикам еще предстоит вернуть банкам) на конец года может составить 2,3% ВВП. 46% заемщиков берут кредиты сроком от 10 до 15 лет. Разговоры о том, что банки «закручивают гайки», оказались сильно преувеличенными: 60% их клиентов берут деньги на покупку жилья с так называемым смешанным подтверждением дохода, то есть приносят справку, составленную в свободной форме, которой оказывается вполне достаточно. Порядка 70% сделок осуществляется на вторичном рынке жилья. Такую характеристику российского рынка ипотеки дали эксперты на недавно прошедшей конференции «Ипотека. Итоги 2007. Прогнозы 2008».

Проскочили кризис

Конечно, по уровню развития жилищного кредитования мы пока серьезно отстаем от Запада. В России доля ипотечных кредитов в ВВП составляет 2,5%, тогда как в европейских странах – в среднем 40%, а в США – 60%. Зато у нас большой потенциал роста. В 2008 году объем ипотечного рынка достигнет 752 млрд. руб., а к 2010 году – 1,2 трлн. руб. Таковы прогнозы Минэкономразвития. Что касается прошедшего года, то в его первом квартале темпы роста кредитования составляли 19%, во втором – 25%, в третьем – 29%. При этом ипотека вытесняет другие виды банковских кредитных продуктов из общего объема кредитования физических лиц.

Таким образом, сейчас уже вполне очевидно: осенний кризис ликвидности лишь незначительно замедлил развитие ипотеки в России. Хотя некоторые банки, испытывая нехватку ресурсов, стали более осторожно относиться к выдаче кредитов и ужесточили требования к заемщикам. По экспертным данным, за последние месяцы прошлого года на 4% уменьшилось число банков, которые выдают ипотечные кредиты, и немного сократилось количество ипотечных программ, некоторые кредиторы увеличили процентную ставку. Но речь при этом идет чаще всего о мелких и средних кредитных учреждениях, которые на рынке погоду не делают. Это подтверждает и то, что минимальная процентная ставка, по которой сейчас можно реально взять ипотечный кредит, с прошлого года практически не изменилась – 9,75% в рублях, и 9% в долларах.

Бои в тяжелом весе

В прогнозах на этот год чаще всего упоминается возможный передел рынка в пользу крупных, солидных игроков с устоявшейся репутацией. Эксперты допускают, что мелкие и средние региональные банки, которые работают с кредитами в рублях, могут приостановить их выдачу или сократить объем. К этому их подтолкнет проблема отсутствия «дешевых» рублей. При этом их доля достанется ипотечным «китам», которые с каждым годом все активнее развивают сети региональных филиалов – для них денежная проблема стоит не так остро. Если в регион вместо «своего», местного придет крупный столичный банк, потребитель от этого, разумеется, не пострадает – шансов «прогореть» у него явно меньше.

Возможен, впрочем, и другой вариант развития событий, который специалисты предпочитают называть не переделом рынка, а перераспределением ролей среди его участников. По этому сценарию у нас в стране будет формироваться институт оптовых кредиторов из 30–40 глобальных операторов. Они сосредоточатся на создании кредитных продуктов, а большая сеть провайдеров, которую образуют мелкие и средние региональные банки, будет реализовывать их конечному потребителю. Заемщику этот вариант также никаких опасностей не несет.

Между тем участники рынка отмечают, что на отечественном рынке есть место и для новых игроков, которые способны предложить новое качество клиентского обслуживания. Например, уже сегодня конкуренция смещается в сторону сервиса, поскольку по ценовым параметрам рынок стабилен. На днях первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что России нужны новые ипотечные социальные программы, ориентированные на молодежь и, в частности, на «материнский капитал», который уже с 2010 года «будет втянут в жилищный оборот». По его словам, в 2008 году для поддержания молодых семей будет выделено 4,6 млрд. руб., причем финансирование из федерального бюджета составит от 10 до 30%, в зависимости от уровня благосостояния региона. Как отмечают эксперты, в этом году на рынке действительно появятся кредитные предложения, ориентированные на узкие сегменты клиентов, которые не могут воспользоваться массовым продуктом. Это может быть ипотека для молодых семей, выпускников вузов, ипотека без подтверждения дохода.

Как рассказала «НИ» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, в некоторых городах, например, в Кемерове, Кирове, Уфе ипотечное кредитование уже развивается более быстрыми темпами, чем в столице. «Там около 50% сделок с недвижимостью происходит с помощью ипотеки», – сообщила она. По словам эксперта, развитию кредитования будет способствовать и то, что Россия в этом году на практике станет осваивать так называемый немецкий опыт.

Возьмем деньги в кассе

В мире существуют две основные модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая. Первая уже действует у нас в стране – ипотечный кредит выдается под залог построенного дома. «Американская модель ипотеки, скорее, подходит для зрелого среднего класса, у которого уже есть значительные накопления», – уверена Ирина Радченко. Вторая – Bausparkasse – предполагает наличие строительно-сберегательных касс (ССК). Главное отличие этой модели состоит в том, что она ориентирована в первую очередь не на вторичный рынок, где и заключается сейчас в России большая часть сделок, а на первичный.

Законопроект о стройсберкассах уже включен в февральский план работы Госдумы. Правительство одобрило его еще в середине прошлого года, но парламентарии, озабоченные в осеннюю сессию грядущими выборами, принять документ не успели. Суть нового для России явления такова. Гражданин открывает в ССК специальный банковский счет и получает по нему положенные проценты. Когда накопления составляют 20% от стоимости жилья, государство дает ему взаймы ту же сумму по льготному кредиту. При этом ставка должна быть чуть не вдвое ниже, чем сейчас по классической ипотеке, – около 5%. Одновременно гражданина финансово поддерживает и ССК, тоже выдавая ссуду. Проценты на нее лишь немного выше (но не более чем на 3%), чем те, которые «капают» вкладчику на размещенные на счете средства.

Модель принято называть немецкой, потому что она родилась в Германии, однако потом ее с успехом реализовали в Австрии, Чехии, Словакии и других странах, где через систему ССК финансируется до 50% приобретаемого жилья. При этом она не является конкурентом системе классических и хорошо у нас известных ипотечных банков – напротив, то и другое эффективно дополняет друг друга. В тех странах, где действуют обе модели, граждане для покупки недвижимости 30–40% стоимости жилья копят в стройсберкассах, столько же получают от них в виде кредитов, а остальное занимают в классических ипотечных банках.

Законопроект предусматривает, что кредиты будут выдаваться под залог не более 80% от приобретаемой или принадлежащей вкладчику недвижимости. Без залога ССК смогут выдавать займы в размере до 200 тыс. руб. Все параметры, в частности, сумма вклада, проценты по нему, размер кредита устанавливаются договором между стройсберкассой, которая должна иметь статус специализированного банка, и вкладчиком. Государство, по предложению разработчиков документа, будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. руб. в одной ССК – максимум 14 тыс. руб. в год. Вкладчик сможет забрать накопления в любое время с накопившимся «наваром», но проценты от государства можно будет получить, только если деньги на вкладе копились более пяти лет. Важно и то, что все средства в ССК подпадают под систему страхования банковских вкладов.

По прогнозу специалистов, дебаты в Думе будут жаркими. И основная дискуссия пойдет вокруг отличий стройсберкасс от обычных банков. Банкиры, кстати, в основной своей массе против ССК не возражают. Денег для финансирования строительства в стране пока явно не хватает, а тут в лице касс появится новый инвестор. Обострения конкуренции они тоже не очень боятся – вкладывать деньги в строительство банкам выгодно, поскольку ставки высоки (около 15% в среднем), но и риски солидные. Их-то они и надеются в случае чего разделить с ССК.

Разработчики закона надеются, что услугами стройсберкасс смогут воспользоваться около 25% россиян, нуждающихся в новом жилье. По их расчетам, за срок от двух до семи лет граждане со средним уровнем доходов в регионах с помощью ССК способны при поддержке государства накопить 30–50% стоимости квартиры и получать недостающие средства в виде долгосрочного кредита на 7–15 лет.