Жизнь взаймы: за и против

Кто меньше?

Ипотечные кредиты сегодня выдают 145 банков (в том числе банки, предлагающие псевдоипотечные кредиты, при которых собственником квартиры до полного погашения долга является банк-кредитор), из них около 20 по Москве. В основном кредиты предоставляют в долларах под 10–15% годовых. Предпочтение рублю отдают пока немногие, ставки по таким кредитам начинаются от 15% и доходят до 18–20%. Срок кредитования в крупных банках обычно составляет от 10 до 15 лет. В принципе возможно и досрочное погашение кредита, которое еще год назад в большинстве банков не допускалось.

Несмотря на то что с каждым годом условия смягчаются, а объемы кредитования растут, на сегодняшний день ипотека доступна пока немногим. И первая причина – финансовая. Банковские ставки означают, что помимо самого кредита заемщику придется выплатить как минимум такую же сумму, а чаще всего и большую ( по сравнению с взятой в банке). Не все морально и, конечно же, материально готовы расстаться с несколькими десятками тысяч долларов за кредит. К тому же сказывается и неуверенность в завтрашнем дне – где гарантия, что заемщик будет платежеспособен все 10 лет?

Однако не стоит отчаиваться – в перспективе эксперты прогнозируют плавное снижение процентных ставок. Правда, наступит оно не завтра и не послезавтра – инфляция у нас пока высока. Но свою решающую роль в итоге должна сыграть конкуренция между банками. Как считает президент Международной ассоциации ипотеки и недвижимости Иван Грачев, рост предложений на рынке ипотеки, а значит, и конкуренция должны привести к тому, что банкам волей-неволей придется снижать ставки. Ставки 10–12% в рублях в концу года он считает вполне вероятными.



Все зависит от Думы

В ипотечных банках высокие процентные ставки объясняют тем, что остаются высокими риски невозврата кредитов заемщиками (кстати, по словам заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева, невозврат за все время существования ипотеки составил всего 5%). Лишь снизив кредитные риски, говорят банкиры, можно активизировать деятельность банков в сфере ипотечного кредитования.

Свой ответ на пожелания финансистов правительство РФ дало совсем недавно, когда направило пакет из 27 законопроектов на рассмотрение Государственной думы. В этих законах предусмотрено формирование рынка доступного жилья, вносятся значительные изменения и в систему ипотечного кредитования. С их принятием можно будет утверждать, что государство становится гарантом решения жилищных проблем своих граждан и дает ипотеке в России зеленый свет.



Ипотека под котлован

Должен стать доступнее и рынок кредитования на покупку квартиры в строящемся доме. Пока что немногие банки решаются работать по такой схеме, так как в этом случае предмет залога, т. е. квартира, в течение определенного периода времени отсутствует, и кредиты можно предоставлять лишь под залог прав соинвестирования. На данный момент по такой схеме работают лишь единицы банков, и то с определенными ограничениями.

Например, с 1 апреля кредиты на покупку жилья в новостройках начал выдавать Внешторгбанк. Кредит выдается на срок до 20 лет, процентная ставка составляет в долларах от 12,5% годовых на этапе инвестирования, от 10,5% годовых после оформления права собственности на приобретенную квартиру. Эксперты не исключают, что программы кредитования строящегося жилья начнут вводить и другие банки. Опять же – конкуренция заставляет.



Летом серый – зимой белый

Однако высокие процентные ставки не единственная причина медленного развития ипотеки. Некоторые аналитики полагают, что недоступной для большинства населения ипотеку делают «серые» доходы и большой разрыв между уровнем доходов и стоимостью жилья. Большинство банков предпочитают выдавать кредиты все-таки на основании официально подтверждаемой заработной платы. Но далеко не у всех сумма официального дохода достаточна для получения кредита (банки исходят из того, что сумма платежей по кредиту не должна превышать 30–40% совокупных доходов заемщика). Тем не менее некоторые банки в последнее время стали проявлять лояльность и рассматривать варианты выдачи кредитов и без подтверждения официальных доходов. Например, в Дельтакредитбанке учитываются не только заработная плата, но и другие (разумеется, легальные) источники доходов. Банк рассматривает зарплаты заемщика по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат и пр.



Назад в будущее

При обсуждении перспектив развития ипотечного кредитования специалисты зачастую поднимают другой вопрос – как оно скажется на ценах на жилье, и так запредельно высоких. Доступность ипотечных кредитов позволит большему числу граждан покупать квартиры, а значит, цены на жилье будут расти и дальше. Вот что сказал по этому поводу глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка: на сегодняшний день нет необходимости не только во введении дополнительных льгот на кредиты или различных форм социальной ипотеки, но и не нужно само снижение процентных ставок. И вопрос, стоит ли делать ипотеку более доступной, является до некоторой степени философским.



*Ипотека – разновидность имущественного залога, при котором объект, как правило, остается во владении залогодателя.