Большая разница

Главное отличие апартаментов от обычных квартир заключается в их юридическом статусе – формально они относятся к категории нежилых помещений. Отсюда и ряд особенностей. «Во-первых, в апартаментах пока нельзя постоянно прописаться, возможна лишь временная регистрация на пять лет, – поясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. – Для многих покупателей этот фактор не принципиально важен, поскольку зачастую апартаменты приобретаются в качестве второго жилья, например, как дополнение к загородному дому». Впрочем, оговаривается собеседник «НИ», для семей с детьми отсутствие прописки может создать трудности с обслуживанием в муниципальных поликлиниках и детских садах.

«Во-вторых, – продолжает г-жа Лебедева, – на апартаменты не распространяются нормативы по жилой застройке, соответственно застройщика не обязывают обеспечивать такой проект объектами социальной инфраструктуры и соблюдать важные строительные нормы по звуко- и теплоизоляции, как в стандартных жилых домах. По этой же причине застройщики имеют возможность строить комплексы апартаментов на территориях, не пригодных к жилой застройке. Поэтому апартаменты в условиях современного дефицита качественных участков для девелопмента зачастую имеют более удобное и близкое к центру столицы расположение. Таким образом, выдерживается некий баланс характеристик – отсутствие социальной инфраструктуры компенсируется хорошей транспортной доступностью».

Кроме того, столичные застройщики признаются, что им гораздо проще получить от чиновников разрешение на возведение апартаментов, к примеру, на территории бывших промзон, чем согласовать строительство жилых домов. Да и затрат на такой проект существенно меньше, причем как с точки зрения инфраструктуры, так и с точки зрения отделки самих помещений.

Секрет успеха

Но в чем же тогда заключаются достоинства апартаментов для покупателей? Главным плюсом в условиях безостановочного роста стоимости жилья становится их цена, которая в среднем оказывается ниже стоимости аналогичной по площади квартиры на 15–20%. К примеру, минимальная стоимость объекта этого формата стартует в столице с отметки в 3 млн. рублей. Найти квартиру по этой цене если и возможно, то только в среднем Подмосковье. Зато апарт-комплекс этого класса будет располагаться в худшем случае на конечной станции метро.

Еще одним преимуществом этого формата недвижимости становится ее расположение. И если из-за нехватки площадей под строительство жилых комплексов в пределах Старой Москвы новостройки по значительно более высокой стоимости обычно ютятся где-то на окраинах, а то и в Подмосковье, то апартаменты, наоборот, больше представлены в самых престижных округах столицы. В частности, на сегодняшний день наибольшая доля предложения апартаментов (43,2%) приходится на Северный округ, далее следуют ЦАО (23,3%) и ЮАО (19,1%).

Апартаменты, как и обычные квартиры, делятся на классы. К примеру, «премиум» предполагает большие площади и высокие потолки. Здесь часто встречается дизайнерская отделка, а если говорить о лофт-апартаментах, то и панорамные окна. Разумеется, искать такое жилье в первую очередь стоит в ЦАО.

В бизнес-классе все выглядит несколько скромнее. Впрочем, иногда главным отличием от «премиума» становится лишь расположение объекта. То есть это обязательно будет престижный район, но уже не центр.

Что же касается комфорт- и эконом-класса, то тут название говорит само за себя: такие апартаменты выглядят точь-в-точь как их квартирные аналоги в этом же ценовом сегменте.

С цифрами в руках

Интересно, что еще два-три года назад, когда апартаменты только начинали завоевывать рынок, подавляющее большинство предложений относилось к элитной недвижимости. Однако сейчас ситуация начала стремительно меняться: из 5100 выставленных на продажу апартаментов, расположенных в 53 комплексах, доля массового сегмента уже составляет 36%, на «премиум» приходится порядка 16%, а лидирующую позицию пока сохраняет бизнес-класс с долей в 48%.

Для того, чтобы удостовериться в том, что стоимость апартаментов заметно ниже стоимости аналогичных квартир, достаточно просто сравнить цены на квадратный метр. Особенно показателен пример «элитки». Сейчас в ЦАО зафиксировано порядка пяти районов с апарт- и ЖК-комплексами на одинаковой стадии строительства. Цены за «квадрат» тут могут отличаться в два раза – 370 тыс. рублей против 788 тысяч. Впрочем, в среднем разница достигает 26%.

Разрыв между квартирами и апартаментами в бизнес-классе несколько меньше – в среднем 17%. Хотя иногда разница достигает 50%.

А вот в массовом сегменте разрыв не столь однозначен. Иногда он достигает всего лишь 3-5%, хотя по некоторым объектам может превышать 18%. Такую ситуацию эксперты объясняют просто: апартаменты комфорт-класса за счет удачного расположения, подземных паркингов и огороженной территории часто практически неотличимы от бизнес-класса, что сказывается на их цене по сравнению с квартирами аналогичного сегмента, не располагающими подобной инфраструктурой.

Благодаря относительно низкой стоимости апартаменты пользуются спросом и среди инвесторов, нацеленных на получение стабильного дохода от их сдачи в аренду. «Ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае, – поясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Соответственно, более низкая стоимость «входного билета» обеспечит инвесторам меньшие сроки окупаемости. При этом они могут не беспокоиться о спросе на свои объекты, поскольку большинство апартаментных комплексов отличаются выгодным расположением, прекрасными видовыми характеристиками и необычными планировками».