С новым домом!

Тень пройденного кризиса и призрак возможного продолжают будоражить столичный и подмосковный рынки недвижимости. С одной стороны, покупатели стали чуть смелее и уже готовы совершать крупные покупки, а с другой, возникшая неопределенность мешает им воспользоваться своими ресурсами в полной мере. В итоге для некоторых отраслей рынка жилья эта ситуация стала сдерживающим фактором, а для других, наоборот, толчком для роста.

Кто на новенького?

На рынке новостроек в уходящем году эксперты наблюдают как схожие, так и разнонаправленные тенденции. Из-за того, что в столице были введены ограничения по застройке, произошло заметное сокращение объемов нового строительства. Для сравнения: если до кризиса в Москве ежегодно вводилось по 5 млн. кв. метров жилья, то в 2011 году было запланировано ввести в два раза меньше «квадратов». В итоге это привело к тому, что в столице уже ощущается дефицит новых проектов, особенно в сегменте эконом-класса.

«В Московской области, наоборот, наблюдается рост объемов нового строительства, – утверждает руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анна Соколова. – Каждый месяц здесь выходили крупные проекты совокупной площадью 300–500 тыс. кв. метров. Объем ввода жилья в Московской области по итогам I полугодия 2011 года в два раза превысил столичные показатели и составил 1,85 млн. кв. метров. Всего в 2011 году ожидается ввод около 6,7 млн. кв. метров».

Что касается покупателей, то они вели себя довольно активно: количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья на первичном рынке сохранялось на уровне показателей 2010 года, который побил все рекорды даже докризисного периода. Естественно, наибольшей популярностью пользовались квартиры эконом- и комфорт-классов, которые можно приобрести в ипотеку.

Цены на квартиры как в столичных, так и в подмосковных новостройках преодолевали все новые барьеры. В итоге средний уровень цен на рынке новостроек Москвы вырос на 10% и к концу года составил 205 тыс. рублей. Рост средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Подмосковья с начала 2011 года составил около 8% – до 65 тыс. рублей.

Причем в следующем году ценовая политика для покупателей может ужесточиться, особенно если процедура получения разрешения на строительство не упростится, что затормозит выход новых объектов и приведет к дальнейшему росту цен. Спасти ситуацию может только переориентация застройщиков на возведение объектов в Подмосковье.

«Если не произойдет никаких общеэкономических катаклизмов, в следующем году продолжится умеренный рост цен, – резюмирует г-жа Соколова. – В 2012 году можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве до 12–15%, в Московской области – до 7–10%».

Есть ли жизнь за МКАД?

В этом году интересная тенденция наметилась на загородном рынке недвижимости: проекты стали появляться менее интенсивно, а девелоперы стали делать ставку на качество. «Если это формат участков без подряда, то обязательно с полным набором коммуникаций, – утверждает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. – В уже существующих проектах девелоперы стали повышать качество жизни, расширяя инфраструктуру, уделяя больше внимания окружению – бульварам, прогулочным зонам. В уходящем году о себе заявили всего 108 новых поселков. Это на 36% меньше, чем в прошлом году».

Лидером спроса стало Дмитровское шоссе, отличающееся развитой инфраструктурой, на долю которого пришлось 20–22% сделок от общего объема на рынке загородной недвижимости.

Приятной неожиданностью для покупателей стало то, что средняя стоимость сотки земли без подряда в течение года демонстрировала снижение, несмотря на скачок в октябре, в целом за год цена сотки снизилась с 230,3 тыс. рублей до 182 тыс. рублей. А вот стоимость квадратного метра жилья зафиксировалась на отметке в 54 тыс. рублей.

Впрочем, несмотря на эти позитивные факторы, лидерами спроса по-прежнему остаются участки без подряда, причем эта тенденция будет характерна и для следующего года. «Связано это главным образом с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома, – констатирует г-н Таганов. – В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим на сегодняшний день, позволяющий сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство, исходя из своих финансовых возможностей».

Однако в последнее время, когда на рынок вышел относительно новый для него формат, а именно малоэтажное многоквартирное жилье, спрос покупателей в эконом-сегменте стал медленно, но верно переключаться с участков без подряда на жилье в подобных комплексах.

Впрочем, самым значительным событием на рынке загородной недвижимости стало появление проекта «Новая Москва», который создал условия для строительства на территориях столичного региона малоэтажного жилья, доступного для населения и комфортного для проживания.

Пустите переночевать

А вот на рынке аренды эксперты единодушно отмечают стабильный рост, который был характерен для всего уходящего года. Причем эта тенденция в равной степени касалась жилья как бизнес-, так и эконом-классов. Пик спроса со стороны арендаторов традиционно пришелся на август: как утверждают в ряде агентств, в этом месяце количество обращений выросло чуть ли не на 50%. Наибольшей популярностью у квартиросъемщиков пользуются «однушки» эконом-класса, если же говорить о более дорогостоящих вариантах, то это двух- и трехкомнатные квартиры в центре столицы в бюджете 3–4,5 тыс. долларов в месяц. Наконец-то ожил и сегмент элитных апартаментов стоимостью 7 тыс. долларов в месяц. Спрос на них в текущем году вырос на 20%.

Общий же уровень спроса, по словам руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галины Киселевой, вырос за счет миграции владельцев жилья с рынка купли-продажи в сегмент аренды. «Общая финансовая нестабильность, слухи о повторении ситуации 2008 года, а также высокие ставки по ипотеке вынудили многих отказаться от покупки недвижимости в пользу аренды квартир, – поясняет специалист. – Сыграл роль и приток квартиросъемщиков, приехавших в столицу на работу из регионов. Кроме того, мы наблюдали «скачки» нанимателей из класса в класс: кто-то, стараясь сэкономить, переходил в более дешевые сегменты, у кого-то, наоборот, дела шли в гору, вместе с тем росли и потребности в более дорогом и качественном жилье. Повысился спрос на жилье в Подмосковье».

Активизировались на рынке московской аренды квартир и работающие здесь экспаты. Таких клиентов в первую очередь интересует жилье бизнес- и элитного класса. «В особом дефиците сейчас апартаменты в аренду на Патриарших Прудах, – поясняет генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – Этот район пользуется огромной популярностью у экспатов, около 20% которых проживают именно там. При этом на западе столицы объем предложения за 2011 год увеличился на 13%. За счет этого компенсируется недостаток элитных квартир в аренду в центре Москвы и поддерживается рост общего объема предложения апартаментов премиум-класса».

Что касается арендных ставок, то, по словам первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, начиная с середины июля наблюдался поступательный рост арендных ставок, который, характерен для «высокого сезона». «По состоянию на 1 декабря, средние арендные ставки в эконом-классе для однокомнатных квартир составили 31,5 тыс. рублей, для двухкомнатных – 38,6 тыс. рублей, для трехкомнатных – 46,5 тыс. рублей. С начала года в целом по рынку арендные ставки прибавили 12–14%. Основываясь на многолетних наблюдениях за арендным рынком и учитывая фактор сезонности, который на него влияет, до лета 2012 года уровень арендных ставок с незначительными колебаниями плюс-минус 2% сохранится на этом уровне. При этом рост ставок и в 2012 году не превысит 15%».

Кредитная линия