Золотые метры столицы

Столичные административные округа стали больше похожи на отдельные города – настолько велик разброс в качестве предложения. Причем такое разделение заложено еще с советских времен. Первостепенное значение имеет, как и раньше, престиж района.

На вершине ЦАО

Ценовая карта Москвы весьма традиционна. Чем ближе Кремль, тем дороже квартиры. Поэтому вполне естественно, что стоимостные вершины располагаются в Центральном административном округе (ЦАО). Все в общем-то правильно: новостроек здесь – по пальцам пересчитать, типовых панельных домов тут никогда не возводили и, разумеется, не возводят и сейчас. К тому же правительство города намерено положить конец точечной застройке. То, что уже начато, закончат, а больше – ни в коем случае. Нет необходимости говорить, что цены превзойдут самые смелые ожидания продавцов.

По данным агентства недвижимости МИЭЛЬ, минимальная цена за квадратный метр новостроя в центре уже сегодня не опускается ниже 8 тыс. долларов. Но такие предложения, по словам экспертов, крайне редки, и за такие деньги вряд ли удастся купить достойную во всех отношениях квартиру. Средняя же стоимость нового «квадрата» в ЦАО составляет примерно 14 тыс. «зеленых». Это неудивительно, поскольку речь идет в основном о домах класса «элита» и «бизнес-премиум».

Самым престижным районом традиционно считается Остоженка. Там вполне обычной и привычной ценой квадратного метра можно назвать 20 тыс. долларов. Но есть и совсем уж эксклюзивные предложения, поражающие воображение. Так, цена одного метра в новой квартире на Арбате составляет 34 тыс. долларов. «Квадраты» эти без стеснения можно назвать золотыми, поскольку даже в Лондоне – признанной столице цен на недвижимость – таких дорогих новостроек просто не бывает.

Дорога на Запад

Второе и третье места в ценовом рейтинге по праву делят Западный и Юго-Западный административные округа, где средняя цена за квадратный метр в новостройке составляет около 6 тыс. долларов. Здесь строятся дома, как правило, не такого высокого уровня, как в ЦАО, но и их качество соответствует высоким мировым стандартам. Правда, стоит оговориться, что, как и в других административных округах, цена в ЗАО и ЮЗАО также в значительной мере зависит от конкретного района, где находится новостройка.

Так, например, стоимость квадратного метра в новом доме на Шмитовском проезде обойдется покупателю никак не меньше 10–12 тыс. долларов, а вот за «квадрат» в квартире в Новопеределкине (это за МКАД, хотя и считается Западным округом столицы) вряд ли кто отдаст больше 3–3,5 тыс. Как и везде, у состоятельных покупателей особенной популярностью пользуются эксклюзивные проекты. К таковым можно отнести «Ближнюю дачу» рядом с загородной резиденцией Сталина и широко разрекламированные «Золотые ключи», на территорию которых запрещен въезд на отечественном автотранспорте.

Впрочем, у Юго-Запада столицы все же есть некоторое отличие от соседнего округа. В последние годы здесь возводятся многочисленные инженерные эксклюзивы. Они пользуются большим спросом не только у богатого топ-менеджмента крупных компаний, но и у преуспевающего среднего класса, разумеется, располагающегося на верхней границе этого социального слоя.

Далее средняя стоимость квартир в новостройках изменяется, двигаясь по часовой стрелке с Запада. Так, снижаясь, она доходит в среднем до 3,8 тыс. долларов за «квадрат» в Юго-Восточном округе, где находится, пожалуй, самое дешевое новое московское жилье. Впрочем, как нам сообщили в одной из столичных строительных компаний, на рынке есть и эксклюзивно дешевые предложения. Например, в Кожухове, за МКАД, есть новостройки, где квадратный метр стоит «всего» 3 тыс. долларов. Цена, конечно же, высочайшая, но Москва вряд ли может предложить сегодня дешевле.

Игра на понижение

Помимо округа и района, на цену квартир влияет еще целый ряд факторов. Так, хороший вид из окна может поднять стоимость на целых 10%. А вот первый этаж снимает сразу от 3 до 5% цены. Тем не менее то, куда выходит окно, и в этом случае очень важно. Если во двор – цена, как правило, выше. Если на улицу, особенно шумную – ниже.

В борьбе за скидку может быть использовано даже направление, в котором дует ветер. На Западе столицы, где роза ветров такова, что потоки воздуха идут на восток, квартиры дороже. Там, как уверяют специалисты, выхлопы промышленных предприятий, которых немало, например, в районе Рябиновой улицы, не загрязняют воздух – все выдувается. Немаловажным при приобретении заветных квадратных метров считается и организация придомовой территории, наличие детской площадки, парковки.

Все это, надо сказать, практически не относится к столь популярным сегодня пентхаусам. Они представлены на рынке в отдельной ценовой категории, стоят гораздо дороже, чем обычные квартиры. Однако по причине эксклюзивности таких предложений их цена обычно не рассчитывается, исходя из количества квадратных метров.

До нее мне дойти нелегко

Огромное значение для ценообразования имеет и транспортная доступность. Причем это понятие включает в себя не только традиционно близость к метро, но и удобство автомобильных магистралей, развязок и подъездов в районе, где расположена новостройка. Московские административные округа и в этом смысле очень сильно отличаются друг от друга. На сегодняшний день добраться в центр с запада гораздо проще, чем с востока, где и дорог поменьше, да и по качеству они сильно уступают центральным и западным.

Как рассказал «НИ» руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер, цена квадратных метров в новых домах зависит еще и от степени готовности здания. «Разница в цене между «котлованом» и домом, готовым к заселению, составляет от 10 до 20%. Причем очень важно качество строительства», – пояснил эксперт. По его словам, в ближайшей перспективе не следует ждать глобальных изменений на московском рынке новостроек. «Лидеры останутся лидерами. Структура рынка не изменится. Хотя цены до конца года могут вырасти еще на 4–6%», – прогнозирует аналитик.