В ожидании «низкого старта»

Любая банковская нестабильность пугает население, стремящееся приобрести жилье. Люди стремительно забирают свои накопления из банков и складывают в кубышку – так надежнее. Но деньги имеют одно важное свойство – они должны «работать», а приобретение недвижимости всегда относилось к хорошему способу вложения собственного капитала.

Означает ли это, что последние события качнули маятник равновесия спроса и предложения и цены опять начнут стремительно расти? По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в прошлом месяце отмечалось тревожное затишье с последующим падением спроса на жилье. Эксперты связывали это обстоятельство с «неделовым» летним сезоном, недостатком жилья эконом-класса и избытком малоликвидного «бизнес-жилья» больших площадей. Конечно, играют роль и заявления правительства о формировании рынка доступного жилья. Люди верят, люди слушают и ждут манны небесной: когда же недвижимость можно будет купить, не опустошив полностью семейный кошелек и не залезая в долги?

Конечно, «доступное» жилье не значит «дешевое». Поэтому мало надежды на то, что принятые поправки к законодательству приведут к снижению цен. Скорее всего, изменения коснутся в первую очередь развития системы ипотеки. Некоторые эксперты заговорили о том, что с ее развитием будут вновь расти цены на недвижимость. Но, по мнению заместителя руководителя отдела ипотечного кредитования корпорации МИАН Павла Рыбакова, ипотека сейчас составляет незначительный процент всех сделок на рынке недвижимости, поэтому вряд ли ее развитие сильно повлияет на рост цен в ближайшем будущем. А то, что делает правительство, – это полумеры: идет упрощение некоторых процедур при получении кредита ради удешевления побочных издержек. Ну а из-за банковского кризиса, считает Павел Рыбаков, люди вряд перестанут брать кредит на покупку жилья, поскольку если банк продает свои активы другому банку, то вместе с ними он передает свои обязательства по выплате кредита заемщику. С другой стороны, банки тоже не торопятся раздавать кредиты на жилье, потому что в условиях нервозности на рынке недвижимости люди могут просто начать массово забирать свои депозиты. Банки на это спускать свою наличность не стремятся.

Так что рынок недвижимости, как признают эксперты, во многом психологичен. Особенно это касается вторичного жилья, хозяева которого – обычные люди, а не крупные компании. Человек смотрит, в какую сторону дунет ветер, и, исходя из своих наблюдений, совершает или не совершает сделку. Так что в данный момент покупатели ведут себя довольно осторожно и ждут снижения цен. Статистика показывает, что на рынке недвижимости царит нервная атмосфера: количество сделок купли-продажи уменьшилось. За июль всего их было совершено порядка 12 тыс. против 22 тыс. того же периода прошлого года. В общем, цены на жилье не растут, но и падать вроде не собираются. Сейчас, по данным аналитического центра МИАН, квадратный метр жилья в среднем стоит около $1650.

Будем считать, что банковский кризис оказался локальным, и связан он был прежде всего с переделом сфер влияния в этом секторе экономики. Но кто может поручиться, что данная ситуация с банками вскоре не повторится и не будет новой волны активности потребителя в деле приобретения жилья? Все с замиранием сердца ждут осени. Эксперты аналитического центра МИАН считают, что тогда рост цен продолжится, и даже допускают, что уже в 2005 году квадратный метр будет стоить $2000. А это уже очень высокие расценки.

Однако никто не может исключить, что осенью будет новый банковский кризис, уже в «других лицах». Олег Репченко, руководитель проекта IRN.RU, полагает, что если банковский кризис перерастет в общеэкономический, то во многом повторится сценарий 1998 года. Тогда цены на недвижимость упали в течение нескольких месяцев на 30–40%. Но легче от этого никому не стало, потому как значительно упал и уровень платежеспособности населения. Подождем осени. Пауза на рынке недвижимости не должна надолго затянуться.

Андрей БЕКЕТОВ, аналитик рынка недвижимости:

– Падение цен можно рассмотреть пока чисто теоретически. Поскольку на рынке порядка 80% сделок – это продажа одного жилья и покупка другого с доплатой или получением денег, то снижение расценок на недвижимость вряд ли устроит людей. Это возможно только в том случае, если все типы жилья во всех территориальных единицах начнут равномерно снижаться в цене. Пока за прошедший месяц это произошло в ВАО, ЮАО и СЗАО. А вот Центральный административный округ стал локомотивом, пытающимся вытянуть из «застоя»» вторичный рынок: именно там зафиксирован наиболее значимый ценовой рост (2,2%) на монолитные и сталинские дома. Сценарий равномерного снижения цен, в свою очередь, никак не подходит и тем, кто из большей квартиры переезжает в меньшую. Хотя бы потому, что это отразится на размере доплаты за квадратные метры. К тому же некоторые покупают жилье, чтобы надежно вложить средства, и уж им-то совсем невыгодно продавать квартиры ниже первоначальной стоимости. Из-за банковского кризиса продавцы находятся в растерянности, но рынок, скорее всего, будет немного подниматься – в пределах 1%. А вот затем нас может ждать ценовой всплеск. На это надеются многие риелторские компании. Ведь летний банковский кризис уже отразился на развитии рынка недвижимости, и годовые потери, по оценкам, так или иначе составят 5–10% от прогнозируемого роста.