Мечта взаймы

Ипотечные кредиты на покупку жилья в Подмосковье – продукт, востребованный как со стороны заемщиков, так и со стороны банкиров. С первыми все понятно: цены на пригородную недвижимость существенно ниже стоимости квартир в Москве, поэтому тем, кто настроился на столько масштабное приобретение, оно обойдется относительно малой кровью. Что же касается вторых, то, по словам директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, их вдохновляет большой выбор объектов и застройщиков, 95% из которых работают по закону о долевом строительстве и договору долевого участия, а это свидетельствует об их надежности.

Что почем

Подмосковные предложения – это прежде всего многоквартирное панельное жилье эконом- и комфорт-класса. Впрочем, в последнее время потенциальные покупатели могут присмотреть что-то подходящее и в благоустроенных жилых комплексах, популярность которых с каждым годом растет. Причем, по оценкам различных девелоперов, продажи в ипотеку на таких объектах достигают 50, а то и 80%. Кредит берут как на покупку скромных «однушек», так и на приобретение многокомнатных апартаментов.

Условия, на которых финучреждения кредитуют покупателей подмосковного жилья, ничем не отличаются от тех, что приняты в столице: каждый банк, представленный на рынке, рассматривает эти образования как единый регион. Более того, если учесть, что застройщики, ориентированные на пригород, работают по закону о долевом строительстве, выбор аккредитованных новостроек на ипотеку в области в разы больше, чем в Москве. Потенциальные новоселы должны иметь не менее 10% от стоимости приобретения в качестве первоначального взноса и ориентироваться на среднюю ставку 11,9% в рублях или 11,4% – в валюте. Взять такой кредит можно не более чем на 30 лет. «У каждого кредитора существует базовый размер процентной ставки, – продолжает г-н Зиминский. – Он варьируется от множества различных факторов, таких как срок кредита, размер первоначального взноса, первичный или вторичный рынок, тип подтверждения дохода – зарплатный клиент, справка 2-НДФЛ или в свободной форме, согласие или отказ от добровольного страхования жизни и трудоспособности. Имеет значение, кто обращается за кредитом – наемный сотрудник или владелец бизнеса. Разумеется, самые низкие ставки доступны тем заемщикам, которые оформляют кредит сроком до 10 лет, имеют от 50% собственных средств, «белый» доход или являются зарплатным клиентом, приобретают недвижимость на вторичке и являются наемными сотрудниками, при этом согласны на добровольное страхование жизни и трудоспособности».

Что же касается финансовых организаций, то, по мнению генерального директора «Независимого бюро ипотечного кредитования» Евгении Таубкиной, их можно разделить на две группы. «Первые работают со всей Московской областью, а вторые – только с теми городами и другими населенными пунктами, которые находятся на незначительном удалении, – поясняет специалист. – Если в Московской области нет филиала этого банка, то процедура обслуживания кредита, контроль залога объекта затрудняется. Например, если клиент живет в Истре, он думает, что может обращаться лишь в те банки, чьи отделения есть в его городе. Безусловно, обращение в местный банк удобнее с технической точки зрения, однако не всегда там предлагаются лучшие кредитные программы. Если же клиент подаст заявку на кредит в банк, который хоть и работает со всей областью, но не имеет своего филиала в конкретном населенном пункте, ему придется часто ездить в Москву, чтобы довозить какие-то документы. В этом смысле целесообразнее обратиться к кредитному брокеру, который благодаря тесным связям с банками может передать кредитное досье в отсканированном виде, а сам заемщик не будет тратить время на поездки для встречи с кредитным менеджером и встретится с банкирами только в день подписания сделки».

Шанс есть у всех

Подтверждение доходов – одна из самых болезненных тем как для кредиторов, так и для заемщиков. Не секрет, что в силу особенностей нашей финансовой системы полностью «белым» доходом могут похвастаться далеко не все сотрудники. При этом подтверждать свой доход традиционной справкой по форме 2-НДФЛ экономически выгоднее. Если же у клиента нет возможности предоставить такой документ, банки готовы довольствоваться заявлением в свободной форме, которое грозит будущему новоселу повышением ставки на 1–2%. Впрочем, по словам г-жи Таубкиной, многие банки, в том числе и крупные федеральные, отменили предоставление справки по форме 2-НДФЛ как обязательного документа. Поэтому если доходы «черные» или «серые», всегда можно найти банк, который принимает к рассмотрению таких заемщиков.

При этом, опасаясь рисков невозврата, банки внимательно смотрят не только на доход своего клиента, но и на то, каким способом он его получает. «Банкиры имеют целые «черные списки» опасных профессий. Как правило, в них фигурируют те, чья жизнь подвергается опасности, например полицейские или те, кто успел зарекомендовать свою профессию как рискованную с социальной точки зрения – часто пьющие или нестабильные. Представители свободных профессий тоже не особо приветствуются. Несмотря на их воспитание и образование, у них могут возникать трудности в связи с риском непостоянства доходов. Как правило, банкиры приветствуют заемщиков, занятых на постоянной основе. Фрилансерам можно посоветовать лишь кредитование в индивидуальном порядке, при этом не каждый банк готов к подобным мероприятиям».

Однако, по словам г-жи Таубкиной, профессия все же не так сильно влияет на размер ставки, как, например, множество других сопутствующих факторов, вроде способа подтверждения дохода или стажа на последнем месте работы. К тому же банки будут смотреть на размер первоначального взноса, который считается особенно показательным, если вспомнить, что в кризис 2008 года самый высокий процент дефолтов отмечался по кредитам с низким или вовсе нулевым первоначальным взносом.

Неясный прогноз

На фоне слухов о второй волне кризиса четких прогнозов, касающихся изменения размера процентной ставки, не рискуют давать даже опытные специалисты. «Непростая ситуация вынуждает банки платить за привлечение ресурсов для выдачи кредитов физическим лицам более высокую стоимость и, как результат, увеличивать процентные ставки по кредитным программам, – утверждает член правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко. – В связи с сохраняющейся непростой макроэкономической ситуацией тенденции к снижению процентной ставки пока нет». Наоборот, некоторые банкиры уже сейчас подняли ставку для корпоративных клиентов, правда, физических лиц это пока не коснулось. Поэтому хорошим результатом можно будет считать уже то, что ставки в ближайшем будущем зафиксируются на действующем уровне. Что до каких-то более глобальных изменений, то до марта будущего года здесь можно быть относительно спокойным.