Дорога к дому

Средняя цена объекта уменьшилась, по разным оценкам, на 2,5–3,2%. Но ценовые показатели теперь слабо характеризуют реальную ситуацию на рынке – слишком много факторов влияет сегодня на стоимость объектов: скачущий курс рубля, наличие или отсутствие дисконта, степень готовности коммуникаций, появление поселков новых форматов – «дальние дачи», усадьбы и ранчо, лейнхаусы. С начала 2009 года на рынке появился еще один новый проект, интересный своей необычной концепцией, – магазин готовых домов с широким выбором типовых проектов каменных коттеджей площадью от 60 до 500 кв. метров, которые строились в поселках Мечта и Новый Свет по Дмитровскому шоссе.

В то же время характерная тенденция нынешнего времени – появление новых недорогих поселков, где покупателю на выбор предлагаются участки как с подрядом на строительство дома, так и без него. Самый большой интерес у потребителей – к объектам эконом-класса, востребованными остаются и более дорогие поселки, расположенные вдоль престижных трасс (Киевское, Калужское, Дмитровское и Новорижское шоссе, в пределах 30-километровой зоны от МКАД), где также предлагаются участки без подряда. Вообще в сегментах бизнес- и премиум-класса на фоне постепенного снижения стоимости коттеджей наблюдается определенная покупательская активность. У покупателей произошел своеобразный пересмотр ценностей: теперь те, кто раньше мог позволить себе только весьма скромный эконом-коттедж, присматривают более качественные дома в поселках бизнес-класса, а те, кто планировал прописаться в добротном «бизнесе», морально и материально готовы на покупку отличного домовладения класса «люкс». Так что гибкая ценовая политика уже приносит продавцам свои плоды.

Большинство желающих обзавестись загородным домовладением перестали волновать такие критерии, как единый архитектурный стиль поселка, множество объектов инфраструктуры не первой необходимости, за которые в былые годы люди переплачивали. Основные требования нынешних покупателей прагматичны и рациональны: чтобы были подведены все коммуникации; чтобы инфраструктура поселков включала только самые необходимые для загородной жизни объекты, дабы минимизировать будущие платежи на их содержание; чтобы применялись современные материалы и технологии, экономичные не только в строительстве, но и в эксплуатации. Словом, от застройщиков ожидают продуманные от и до объекты, доступные по цене и качественные по реализации. Примером такого подхода может быть элитный коттеджный поселок «Летова Роща» (7-й км Калужского шоссе), расположенный в живописном месте рядом с речкой Сосенкой, исключительно благоприятном для жизни и отдыха. Отличительная особенность проекта – его принадлежность к национальному мегапроекту развития территорий А101. Была проделана титаническая работа на сотни миллионов рублей. Два предыдущих года лучшие архитекторы мира работали над развитием наших территорий, составляющих более 13 000 га. Среди них UDA (Urban Design Associates), John Thompson & Partners, SWA Group, Maxwan architect and urbanist. Эти компании сегодня проектируют и строят новые города в Китае, Англии, Голландии и США. Консультантом проекта выступила компания McKinsey. В результате появился детально проработанный мастер-план развития, в котором учтены все мелочи: различные виды жилой и нежилой недвижимости, транспорт, экология, инженерное обеспечение. На основании мастер-плана разработан генеральный план развития территории, который в августе 2009 г. был утвержден распоряжением правительства Московской области и одобрен депутатами. Таким образом, при приобретении участка или коттеджа на территории проекта А101 вам гарантирована его ликвидность на многие годы вперед, невзирая на изменчивый рынок недвижимости, кризисную ситуацию в стране и множество внешних факторов.

Нетребовательных прежде покупателей недорогого жилья, интересовавшихся раньше только стоимостью объекта недвижимости, в нынешних экономических условиях волнуют и другие критерии. Определяющими факторами теперь являются наличие подведенных коммуникаций и высокая степень готовности коттеджей. Дополнительную привлекательность поселкам придает тот факт, что многие из них пару лет назад задумывались как бизнес-класс с присущими ему характеристиками (хорошая транспортная доступность, инфраструктура, расположение в живописном, экологически чистом районе), а теперь распродаются по более низкой цене.

Что же касается премиум-сегмента, то коттеджные поселки по-прежнему отличаются «избыточной» инфраструктурой, которая сейчас подается обязательно под каким-либо соусом «полезности и необходимости». Взыскательный покупатель, готовый выложить за дом 2–3 миллиона долларов, должен понимать, за что платит. Единственное требование покупателей недвижимости в подобных поселках – высокий уровень готовности домов, такое же, как и у менее состоятельных граждан, ориентированных на недорогие объекты. Ничего удивительного: рисковать своими деньгами в нынешних условиях, когда многие стройки заморожены на неопределенный срок, никому не хочется.

Основной спрос сейчас приходится именно на дома «под ключ» на вторичном рынке и в поселках, строительство жилья в которых уже завершено или находится в завершающей стадии, где риск потерять инвестиции из-за заморозки проекта минимален. В период нестабильности покупатели пытаются сохранить свои сбережения, а загородная недвижимость в ликвидном поселке – оптимальная возможность для этого, полагают специалисты. Большинство опрошенных экспертов не советуют приобретать участки без подряда. Но если уж вы решились на это, то выбирайте землю в готовом поселке, где застройщик планировал строить вторую-третью очередь домов, но в связи с кризисом вынужден предлагать участки без строительного подряда. В подобных поселках стоимость коммуникаций просчитана максимально точно (правда, цифры все равно придется корректировать с учетом меняющихся цен), коммуникации уже проведены, и покупка такого участка – наиболее безопасный вариант.

«Практически все подобные поселки обещают клиентам необходимые коммуникации (проведение газа, электричества, ограждение) и минимальную инфраструктуру эконом-класса, – рассказала «НИ» руководитель отделения одного из столичных агентств недвижимости Наталья Белова. – В настоящее время участки без подряда представлены на всех направлениях на удалении от 20 км от Москвы, кроме Рублевского шоссе, которое по-прежнему остается самым востребованным».

Помимо очевидного увеличения доли объектов, где участки продаются без строительного подряда, из тенденций рынка можно выделить еще две. В сегменте недорогого загородного жилья спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому новые поселки эконом-класса, несмотря на удаленность и финансовые потрясения, будут стабильно продаваться. В сегменте дорогого и элитного загородного жилья на первый план выходят такие факторы, как комфорт проживания и качество строительства поселка. Качеству строительства, применению новых технологий и материалов застройщикам теперь придется уделять особое внимание: недоделки, на которые закрывались глаза до кризиса, сейчас не пройдут.