Юридическая практика

Если договор заключен на неопределенный срок, его расторгнуть гораздо легче, чем соглашение, в котором прямо указаны сроки действия, сроки пролонгации. Если в вашем договоре срок аренды не определен, по закону отказаться от сделки любая из сторон вправе в любое время. Объяснять причины и обращаться в суд в данном случае не нужно, а сама процедура предельно проста. Сторона должна предупредить контрагента за месяц (а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца) о том, что сделка подлежит расторжению. Так говорит закон, впрочем, в самом договоре может быть предусмотрен иной порядок и иные сроки.

К примеру, между собственником нежилых помещений и ООО был заключен договор на аренду нежилого помещения с указанием конкретной даты истечения срока аренды. С наступлением этого срока, при отсутствии возражений арендодателя, ООО продолжало пользоваться помещениями. (Напомним, что в подобных случаях договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.) Через несколько месяцев арендодатель уведомил ООО об отказе от договора и просил в трехмесячный срок освободить занимаемое помещение. Однако эту просьбу арендатор не выполнил, и арендодатель обратился в суд с иском о выселении. Иск был удовлетворен.

Кстати, «горят» в судах арендодатели в подобных случаях в основном на одном: они не могут предоставить достоверных доказательств того, что арендатор надлежащим образом уведомлен о расторжении договора. Ушлые арендаторы ни за что не сознаются в суде, что их предупреждали о расторжении бессрочного договора. Доказать обратное арендодатель, как правило, не может, особенно если такое уведомление было устным или если у него нет материальных свидетельств того, что письменное уведомление получено либо доведено да сведения пользователя. В некоторых случаях арендодателям приходится месяцами «бегать» за уполномоченными представителями арендатора, чтобы вручить им уведомление, а если те отказываются от подписи в получении, то представителям арендодателей нужно хотя бы устно, в присутствии свидетелей, зачитать уведомление и по всем правилам составить соответствующий акт. Впрочем, даже если представители арендатора и подписывают какие-то бумаги, то потом в судах с легкостью отказываются от «этой закорючки». Используя подобные уловки против арендодателей, недобросовестные пользователи благополучно тянут время. Притом они могут перехитрить сами себя. Узнав, что арендодатель намеревается расторгнуть договор, многие арендаторы «на всякий случай» перестают платить за аренду. Но если даже договор расторгнут, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, обязанность по перечислению арендных платежей сохраняется на все то время, пока имущество находится в распоряжении арендатора.

Частенько арендодатели, вопреки требований закона, стремятся поправить свои финансовые дела за счет арендатора. Например, добиваясь выплаты предусмотренных в договоре чрезмерно завышенных санкций за действительные или мнимые нарушения. А бывает, что арендатора обвиняют в том, что своими действиями или бездействием тот будто бы нанес арендодателю огромные убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Вот только документально подтвердить убытки арендодатель часто не может. Не в состоянии он бывает и доказать причинно-следственную связь между действиями арендатора и своими убытками (особенно если речь идет об упущенной выгоде).

Костромская компания обратилась в арбитражный суд с иском к московскому ООО о взыскании задолженности в счет возмещения затрат на косметический ремонт экспозиционных залов, штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды нежилых помещений, законной неустойки в размере 10% учетной ставки банковского процента за каждый день просрочки от суммы задолженности, расходов на оказание услуг представителя, а также расходы по уплате государственной пошлины. Свои требования истец обосновал необходимостью возмещения своих затрат по косметическому ремонту помещений, состояние которых после проведения региональной выставки ухудшилось.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика только стоимость ремонта и расходы по государственной пошлине, отказав в остальной части иска. Требование о взыскании штрафа суд признал необоснованными, т.к. не доказана вина ООО в ухудшении состояния имущества. Отсутствовали также основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), поскольку незаконного пользования ответчиком денежными средствами истца не было.

Апелляционная инстанция посчитала, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения даже части исковых требований. С этим впоследствии согласился и суд кассационной инстанции, признав, что истец не смог доказать обстоятельства, на которые ссылался (факт возникновения ущерба в имущественной сфере в указанном размере, вызванного неисполнением ответчиком своих обязательств по договору).

Дело в том, что акт приема-сдачи помещений, в котором были отражены повреждения помещений (пятна, царапины, затертости и сколы на стенах, колоннах, повреждение потолочной плитки, разбитая плитка пола) со стороны арендатора подписан неуполномоченным лицом. Гражданин Б., подписавший акт, в тот момент уже не состоял в трудовых отношениях с ООО (суду был представлен трудовой договор). Суды посчитали, что такой акт не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт возникновения убытков у истца.

Кроме того, костромская компания произвела ремонт с нарушением условий договора аренды (убытки должны были определяться по взаимному согласию сторон, а в случае разногласий – с привлечением независимой стороны в течение месяца с момента выставления счета). Документально доказать соблюдение такого порядка истец не смог (не представлены доказательства, свидетельствующие, что расходы по ремонту согласованы с ответчиком).

Как видно из примера, арендаторам не стоит спешить добровольно выполнять требования о возмещении убытков, но требовать от арендодателя подробный расчет (с расшифровкой) и документы, которые подтверждают те или иные расходы, потери арендодателя. Добровольно арендатору рекомендуется оплатить только ту часть суммы, с которой он согласен и указать, что для взыскания остальной части убытков арендодателю следует обращаться в суд.

Арендодатели, как правило, прекрасно осведомлены о содержании пп. 3 ст. 619 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом, если пользователь более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Но унывать пользователю, допустившему незначительную просрочку, все же не стоит. Во-первых, договор в этом случае расторгается только судом. Во-вторых, суд может и отказать в иске, ведь арендодателю нужно будет доказать, что несвоевременное исполнение обязательств по уплате арендных платежей повлекло для него какой-либо ущерб и если наличие такого ущерба не будет установлено судом. А ущерба не будет, если арендатор до вынесения решения не только погасит свою задолженность по арендной плате, но и оплатит неустойку.

Арендодатель, который больше года не получал ни копейки денег за пользование нежилыми помещениями, обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении пользователя. После того дружественная ответчику компания, оплатила его задолженность: сумму арендных платежей и пени. Однако арендодатель, подтвердив в суде факт получения денег, продолжал настаивать на расторжении договора. Суд посчитал, что допущенные арендатором нарушения условий договора устранены и достаточных оснований для расторжения договора не имеется.

Отметим, что в данном случае суд был уж слишком лоялен к ответчику, такие прецеденты все-таки не являются нормой. Рассчитывать на благосклонность арбитров могут в первую очередь те арендаторы, которые допустили незначительную просрочку.

Тем арендаторам, которые испытывают финансовые затруднения и не в состоянии уплачивать арендные платежи в полном объеме и в срок, можно порекомендовать на переговорах с арендодателем решить вопрос о возможности предоставления отсрочки или рассрочки. Договоренности нужно закрепить письменно.

Если же арендодатель непреклонен и вашим договором не предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном объеме, снизить свои риски и потери вы можете, если в установленные сроки будете перечислять хотя бы часть положенных сумм. Договор будет нарушен, но эти нарушения не будут считаться существенными и угрозы расторжения соглашения из-за неуплаты арендных платежей, скорее всего, не возникнет. Таким образом можно также значительно снизить размер санкций, которые ваш арендодатель вправе потребовать за просрочку (санкции рассчитываются с неуплаченных в срок сумм).

Полгода ООО перечисляло на счет арендодателя 60–75% от предусмотренных договором сумм арендной платы. Причем часть этих платежей поступала с опозданием. После обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности, ООО погасило всю сумму долга, представив суду на первом же заседании платежный документ с отметкой банка. Хотя арендодатель и требовал в суде расторжения сделки, ссылаясь на несвоевременную и неполную оплату ответчиком арендных платежей, в иске ему было отказано. Во-первых, на момент рассмотрения спора имеющаяся недоплата арендных платежей была погашена (как указал суд, нарушение устранено в разумный срок). Во-вторых, суд посчитал, что не являются существенным нарушением договора внесение арендных платежей не в полном объеме. Оснований для расторжения договора, по мнению арбитров, не было.

Иногда арендаторы, которые отремонтировали или улучшили за свой счет принятое в пользование имущество, самостоятельно, без согласования с собственником, принимают решение о зачете стоимости ремонта и улучшений в счет арендной платы. Но, применяя такие зачеты, будьте предельно осторожны, быть может, вы не имеете права этого делать, и прежде проконсультируйтесь с юристами. Ведь сами предприниматели часто неверно понимают суть тех или иных положений ГК РФ и договора аренды. Так, решив выяснить, что по поводу ремонта говорит ГК РФ или договор, бизнесмены часто «выхватывают» из контекста отдельную понравившуюся им норму или даже фразу и трактуют ее в отрыве от остальных.

Бывает, что арендодатели заявляют, что с его стороны договор аренды подписало неуполномоченное лицо и выяснилось это только сейчас… Или же арендодатель меняет номера своих счетов, не уведомляя арендатора, а потом заявляет о не поступлении платы по договору или, разрешив субаренду (даже письменно, по установленной форме), тут же «забывает» об этом и грозит обращением в суд.

Иногда же арендаторы с запозданием узнают, что они не имели права заключать в отношении арендованного имущества соглашения о поднайме (субаренде) или не имеют документальных доказательств того, что арендодатель дал на это свое разрешение. Если арендодатель пожелает немедленного расторжения основного договора аренды, то шансы его в суде достаточно велики. Как же в этом случае арендатор может попытаться «сохранить лицо» и договор? Выход один – пожертвовать своими прибылями, хорошими отношениями с субарендаторами и, ссылаясь на недействительность договоров субаренды, потребовать немедленного возврата имущества. Тогда даже если собственник имущества (его представитель) обратится в суд с иском о расторжении арендного соглашения, на благосклонность судей провинившийся арендатор все-таки может рассчитывать. У него на руках будет хороший козырь: пользователь, обнаружив нарушение, немедленно принял меры к его устранению. Благоприятный для арендатора исход тяжбы может быть даже если договор прямо запрещал субаренду.

Например, ЗАО, не спросив согласия арендодателя, заключило договоры субаренды с двумя компаниями. Когда арендодатель обнаружил нарушение и предъявил претензии, ЗАО немедленно уведомило субарендаторов о недействительности договоров поднайма и потребовало от них освободить помещения. Правда, субарендаторы оказались несознательными и отказались исполнить это требование, неприятности ЗАО их мало волновали. В этой непростой ситуации руководство ЗАО приняло единственно верное решение: обратилось в суд с иском о принудительном выселении субарендаторов.

Вскоре и арендатор вчинил иск к ЗАО о расторжении договора аренды и выселении. К исковому заявлению был приложен солидный пакет доказательств. Но к моменту рассмотрения этого дела, один из субарендаторов уже был выселен по решению суда в принудительном порядке, а спор о выселении второй организации находится на рассмотрении в арбитражном суде. Поэтому в иске арендодателю было отказано. Суд посчитал, что ЗАО в разумный срок предприняло все возможные меры к устранению допущенных нарушений и к моменту вынесения решения «…доказательства наличия существенных нарушений ответчиком договора аренды отсутствуют».

Арендатору, который нарушил договор, также следует помнить, что в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. При этом учитываются, например, такие факторы, как устранение нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительностью суммы задолженности и пр.