Заплатить за воздух

Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.

«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».

Своя квартира в… загородной гостинице

Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.

Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.

Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.

Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.

«Заморозка» первой волны

До недавнего времени подмосковный рынок загородного жилья развивался очень специфически: люди и компании скупали всю более-менее привлекательную и пригодную для коттеджного строительства землю, как-то ее «облагораживали» на свой вкус и что-то, опять же на свой вкус и размер, на ней возводили. В результате кто-то успевал достроить свой дом, а у кого-то проект оказывался настолько глобальным и неподъемным, что он съедал все деньги где-то в середине стройки, и все замораживалось. Сегодня в деревнях, дачных товариществах и коттеджных поселках первой волны стоит немало заброшенных строений из красного кирпича или бетонных блоков, которые уродуют местный ландшафт и висят мертвым грузом на шее их хозяев.

В Подмосковье много и неудачных коттеджных проектов. Поселки зависают на рынке по разным причинам: неудачные концепция и архитектура, невыгодное местоположение у дороги, слишком далеко находящиеся лес и водоем, наконец, неправильное позиционирование на рынке. Удачных проектов среди тех, что начаты за последние два года, не так много. Сейчас в Подмосковье строится чуть больше 260 коттеджных поселков, и почти у 80 процентов – проблемы с реализацией.

Бывает, что у компании-застройщика заканчиваются деньги, и проект замораживают. Хотя остановить его могут и по другой причине: из-за отсутствия разрешений на строительство или неоформленных документов. Из всех объектов загородной недвижимости Московской области только 10 процентов полностью оформлены и имеют все документы для сделок купли-продажи. 12 процентов имеют лишь часть документов – как правило, на землю, а не на постройки. Львиную же долю рынка – почти 80 процентов – составляют объекты с неправильно или совсем не оформленными документами, или вообще сфальсифицированными.

Предложение выше спроса

Но ситуация меняется. Специалисты хором заявляют о том, что рынок загородного жилья входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, предложения – разнообразнее, а цены – стабильнее. Будет активно развиваться и ипотека – ведь продавцы, чтобы заинтересовать покупателя, должны будут предложить ему максимум услуг и возможностей для покупки понравившегося объекта. А поскольку дешеветь загородное жилье не может, его надо сделать просто более доступным и дать возможность купить его в кредит.

Правда, пока загородный рынок большей частью вторичный, и останется таким еще довольно долго.

«66 процентов рынка – это сектор вторичной недвижимости: земельные участки, дачи, дома, а также новые, уже построенные коттеджи в организованных поселках, которые продают сами собственники, – рассказывает заместитель председателя правления компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Первичный рынок – строящиеся коттеджные поселки – занимает 18 процентов рынка. Два оставшихся загородных сегмента – это рынок свободных земель и недвижимость для бизнеса».

Рублевку еще никто не обогнал

По оценкам специалистов, за последние 3–5 лет загородное жилье сильно подросло в цене. Стоимость земельных участков увеличилась в 2–5 раз, и сегодня за одну сотку, в зависимости от направления и качества самой земли, просят от 4 до 10 тыс. долларов. Новые дома подорожали в 1,5–3 раза (главным образом из-за удорожания стройматериалов и технологий), а дома 5–10-летней давности – в 1,5 раза.

В рейтинге цен на загородном рынке неизменный лидер – Рублевка, где средняя стоимость недвижимости составляет 829 тыс. долларов. На втором месте по ценам – Белорусское и Киевское направления (414 тыс. и 413 тыс. соответственно), на третьем – Новорижское (361 тыс.). Далее идут Павелецкое, Савеловское, Курское… На последнем месте – непопулярное Горьковское направление, где тем не менее средняя стоимость хорошего загородного дома составляет 235 тыс. долларов.

Увы, но эксперты считают, что ценам на участки с коттеджами еще далеко до максимальных значений. «Благодаря» появлению новых земель для строительства, повышению спроса на «загородку» и развитию ипотеки цены сильно возрастут – от 30 до 200 процентов в различных секторах.

Покупатели тянутся на запад

Покупатели – они как дети капризные: то им подавай земельные участки, на которых они желают строить сами, то они настаивают на «чистовой отделке», а теперь вот требуют коттеджи «под ключ». Сегодня основной спрос – 36 процентов – именно на такие объекты. Хотя самострой тоже составляет немалую долю в коттеджных поселках – 30 процентов. Причем, что интересно, популярность домов в организованных поселках растет, а отдельно стоящих владений в стародачных местах падает. Впрочем, ничего удивительного: люди, имеющие деньги, не хотят головной боли и дополнительных трат, связанных с охраной своего загородного гнездышка, но и оставаться без опеки не намерены. Поэтому, полагают они, проще поселиться в таком месте, где о тебе позаботится управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию поселка и за охрану его обитателей. Кроме охраны, для сегодняшних покупателей важны центральные коммуникации, архитектура и инфраструктура поселка, ну и, конечно же, местоположение – обязательно рядом с рекой, озером и лесом.

Для переселения выбирают далеко не все направления. Вне конкуренции по популярности по-прежнему запад – Новорижское шоссе. 32 процента покупателей подыскивают себе дома именно там. Кстати, Новая Рига лидирует и по количеству новых объектов, и по вторичке. Объясняется популярность этого направления транспортной доступностью, красивой природой и хорошей экологией. 13 процентов спроса приходится на долю северных направлений – Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. Но на севере горожане предпочитают селиться только у воды. В последнее время сильно возрос спрос на Киевское и Калужское направления – 21 процент. Юг традиционно в аутсайдерах – лишь 10 процентов спроса приходится на все южные направления.

Загородная жизнь нового формата

Плохая новость для застройщиков и хорошая для потребителей: рынок дорогих коттеджей уже перенасыщен, предложений намного больше, чем людей, способных купить дом стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Спрос на таунхаусы тоже падает. Поэтому компании, работающие на загородном рынке, вынуждены будут переориентироваться на строительство более дешевых коттеджей эконом-класса – по 150–250 тыс. долларов – и развивать проекты нового формата: загородных апартаментов, компаундов (коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду) и совсем уж новых для нас семейных жилых курортов.

Эконом-класс на природе

Каждый второй потенциальный покупатель ищет коттедж «под ключ» небольшой площади (120–200 кв. метров), с небольшими же земельными участками (10–12 соток) и не дороже 200 тыс. долларов. Понятное дело, что такие объекты можно найти только за пределами 30-километрового радиуса вокруг столицы.

Платежеспособные москвичи, желающие обзавестись хорошим загородным домом, готовы пожертвовать близостью к столице только в одном случае: если из пункта «М» (Москва) в пункт «Д» (дача) и обратно добираться будет легко и удобно. Иными словами, если шоссе, по которому предстоит курсировать человеку, не будет слишком загруженным, и на дорогу не придется тратить несколько часов, то и в 70 км от столицы дом найдет своего покупателя. В этом смысле наиболее перспективные направления для развития дальнего коттеджного строительства сегодня – Новорижское и Калужское шоссе, отчасти Дмитровское и Савеловское. Постепенно будет расти привлекательность Киевского направления, где уже возводят хорошую трассу.

Впрочем, транспортная доступность – главный, но не единственный критерий. «Недвижимость за пределами 45 км от МКАД может привлечь только одним – ценой, – считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.– Дальние коттеджи комфортабельные и качественные, с необходимой инфраструктурой, но цена 1 кв. м в них ниже. Они рассчитаны на принципиально другую категорию покупателей – на тех, кто готов платить до 200–250 у.е. за «квадрат». Это добротное, современное жилье, но без супердорогой начинки. Спросом пользуются дома небольшой площади–- до 250 кв. метров».

Из 260 строящихся сегодня поселков к эконом-классу можно отнести не более 20 объектов. А между тем это самые востребованные объекты.

«Нелюбовь» застройщиков к эконом-классу объясняется просто, – считает независимый эксперт рынка недвижимости Михаил Морозов. – Если бизнес-класс и элитное жилье при удачной реализации может принести свыше 60 и даже 100 процентов годовых, то эконом – не более 25–30 процентов. Но спрос в сегментах бизнес-класса и элитки исчерпывает себя, и скоро компаниям придется строить более дешевое загородное жилье».

Своя квартира в… загородной гостинице

Впрочем, ждать перемен к лучшему можно долго. А самым нетерпеливым хочется чего-нибудь совершенно нового уже сегодня. Поселки, в которых можно арендовать коттедж на год, на два, уже появились на рынке. Но практика показывает, что пробиться туда довольно трудно. На аренду в некоторые из них (Moscow Counrty Clab в Нахабино, «Сновидово» на Рублевке) даже существует очередь: людям приходится ждать освободившегося дома и год, и полтора. Есть другой вариант загородной жизни – аренда или покупка апартаментов, дома на территории специально созданной зоны отдыха. Это направление только-только начинает развиваться в Подмосковье, и пришло оно к нам из Европы. Первые искусственные «курорты» рядом с крупными городами появились в Австрии, Германии и Швейцарии лет 5–6 назад. В этих гостиничных комплексах есть все для того, чтобы расслабиться и отдохнуть уставшему горожанину: аквапарки, закрытые и открытые бассейны, рыбалка, рестораны, магазины, развлечения для детей. Как правило, в них сдают в краткосрочную и долгосрочную аренду (или продают) бунгало, кемпинги и шале, а также отдельные квартиры. Самыми известными на сегодняшний день «пригородными» курортами стали международная сеть Centerparcs и Hilton Resident’s.

Появились такие проекты и в Подмосковье. Первопроходцами были поселок «Мамошино» по Новорижскому шоссе и «Парк Яхрома» по Дмитровскому. Сейчас на рынке есть еще один проект «гостиничного» формата – курорт «Витро Вилладж», расположенный между Калужским и Симферопольским шоссе. Здесь построят несколько корпусов, в которых будет 70 апартаментов по цене от 850 евро за 1 кв. м, школу, супермаркет, спортивные и бытовые объекты, бассейны, собственный пляж, рестораны, кинозал.

Стоимость апартаментов в среднем составит 50–250 тыс. долларов.

Одним словом, времена гигантомании на загородном рынке уходят. Наступает период прагматичного подхода и к вложению денег, и к использованию земли. Загородные дома станут менее пафосными, но останутся такими же комфортабельными и удобными для отдыха. Потому что основную массу покупателей в скором времени будут составлять представители среднего класса, готовые вкладывать свои средства в загородную недвижимость и ожидающие от рынка новых, интересных и, главное, доступных предложений.