Жертвы ипотеки

Это означает, что примерно такое количество людей может остаться без крыши над головой. Хотя по закону человека нельзя лишить единственного жилья, на ипотечные квартиры это не распространяется. И защитить этого человека будет некому.

Разговоры о том, что ипотека в России вообще не подает признаков жизни, конечно, преувеличены. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (из них ипотечных – около 80%) на 165 млрд. руб. Другое дело, что это примерно в три раза меньше по количеству, чем в 2008 году, и в четыре раза – по объему. Тем не менее люди займы все же берут, и это хорошо. Куда сложнее оказалась ситуация для тех, кто пошел на такой шаг перед кризисом, а сейчас ломает голову, как из нее выйти. По данным Института экономики города, уже на III квартал прошлого года просрочка по ипотеке увеличилась до 5,2 % в валюте и 2,2% в рублях. В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от общего ее размера. Многие специалисты, заметим, считают критичными 5%.

Самое печальное, что все это сопровождалось заметным падением цен на недвижимость. Поэтому на сегодня десятки тысяч заемщиков должны по ипотечным кредитам гораздо больше, чем реально стоят сейчас их квартиры и дома, даже если вычесть из суммы задолженности процентные ставки, оставив лишь «голую» стоимость жилья. В этой ситуации рациональный с точки зрения экономической теории поступок – отказаться от выплаты кредита, потеряв находящееся в залоге жилье. Если дом стоит дешевле, чем размер долга, это приносит если не финансовый выигрыш, то хотя бы чувство облегчения от «соскока» с кредитного насоса. Но теория теорией, а закона о банкротстве физических лиц у нас нет. К тому же страх потерять крышу над головой подсказывает заемщикам, что нужно платить во что бы то ни стало.

Вообще-то по закону в России нельзя отобрать у человека единственное жилье, но ипотеки это не касается. И банки сейчас этим активно пользуются. «Лет пять назад мы построили на этом бизнес, – рассказывает директор крупного агентства недвижимости Андрей Скобцов. – Когда рынок растет, несложно продать залоговую квартиру, рассчитаться с банком, а на остаток купить жилье похуже и подальше. Сейчас сложилась ситуация, когда многие люди, бравшие ипотеку на пике цен, потеряли работу. Конечно, год-полтора они могут «потянуть» с выселением – как говорится, пока суд да дело.

Но в итоге банк квартиру все равно отберет. А поскольку предмет залога сегодня не гасит долг, заемщик теряет и взнос, и жилье. Конечно, банк должен дать ему шанс поправить материальное положение. Но во многих случаях это формальность. Примерно через 90 дней просрочки банк подает на заемщика в суд».

Значит ли это, что на рынке ожидается шквал предложений недорогих «ипотечных» квартир? «Нет! – категоричен г-н Скобцов. – Банки хоть и декларируют, что им невыгодно судиться и продавать сильно подешевевшее жилье, но на самом деле активно этим пользуются. Жилье реализуется «своим» по заниженной цене. Многие создали для этих целей свои «карманные» агентства недвижимости. Статистика ЦБ в этом случае реальную картину отражает далеко не полностью – банки стараются не раскрывать информацию по просроченным ипотечным платежам. Мы, например, с начала кризиса ни разу не видели от них предложений по реализации их залогового жилья, хотя занимаемся этим профессионально».

В самом деле, ни один банк, куда «НИ» обратились за подобными сведениями, не привел данных о количестве таких кредитов и их размерах. В ответах, как правило, звучат общие фразы об «успешной работе с проблемными заемщиками» и о «своевременной реструктуризации долга». На практике это зачастую выглядит иначе. В редакцию «НИ» обратился ипотечный заемщик довольно известного столичного банка, лишившийся работы. От кредитора с момента первой просрочки никаких конкретных предложений он не дождался, если не считать требования «начать платить, так как кризис уже закончился». Словом, человек попал в беду и не понимает, что ему делать дальше.

«Для помощи нашим заемщикам было создано специальное подразделение и разработаны программы реструктуризации с различными опциями, – получили мы ответ из банка. – В ходе реструктуризации мы минимизируем платежи на 3–6 месяцев, рассчитывая на то, что человек нашел или найдет работу и восстановит свою платежеспособность». На уточняющий вопрос, что делать заемщику, который живет на пособие и не имеет никаких сбережений вообще, нам пояснили дополнительно: «Для тех, к кому реструктуризация не могла быть применена, мы предлагали помощь в продаже квартиры: находили риелтора, помогали с подготовкой документов и проведением сделки». То есть, если какие-то деньги есть – плати, а если за полгода не вышел из семейного финансового кризиса – выход только на улицу.

Ирина Павлова, руководитель направления ипотечного кредитования другого московского банка, дает заемщикам еще одну подсказку: «В случае, если невозможно согласиться на условия кредитора, можно обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – это структура государственная. А если и в АРИЖК отказали, то либо постараться найти работу и платить дальше, либо продать квартиру и погасить долг». Если затянуть дело и дойти до суда, то жилье выставят на торги по невыгодной цене, поэтому лучше в досудебном порядке добровольно продать квартиру, предупредила г-жа Павлова.

Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков сообщил «НИ» следующее: «Одна из ключевых задач агентства – социальная защита. Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусмотрена именно для тех граждан, которые не могут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке и могут потерять единственное жилье. Поэтому под нее не попадают владельцы элитной недвижимости и те, у кого в собственности находится несколько квартир. Главное, что дает АРИЖК – 12 месяцев на то, чтобы человек нашел работу. В этот период долги за него гасит агентство».

То есть это как раз тот вариант, который и нужен обратившемуся в «НИ» читателю, обрадовались мы. Однако радость оказалась преждевременной. Прежде всего АРИЖК гасит долги граждан не безвозмездно – придется платить проценты за фактически предоставленные средства. И если во время действия программы финансовая нагрузка заемщика действительно уменьшается в десятки раз, то по ее окончании бремя платежей вырастет в среднем на 10–15% в месяц. То есть через год начнется время расплаты еще большими суммами, чем те, которые человек сегодня не потянул. К тому же АРИЖК удовлетворяет лишь 80% всех заявок на реструктуризацию кредитов, а каждый пятый должен спасти себя сам.

По подсчетам агентства, около 20 тыс. дел по невыплаченной ипотеке уже находятся в стадии судебного производства. В АРИЖК утверждают, что и такие заемщики могут обратиться за поддержкой. «Агентство предполагает выкупать долг (жилье) у банков и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа, понимая, что бюджеты следующего года уже сформированы, а в бюджетах последующих лет большого запаса на формирование подобных жилых фондов тоже не заложено», – сообщил г-н Языков. Правда, оговорился он, «поддержка агентства будет оказываться только в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков (многодетные семьи, инвалиды, ветераны)». Дело в том, что агентство после решения суда, но до передачи дела в исполнительное производство беря на себя долг заемщика, и квартиру тоже забирает, а взамен обязано давать какое-то другое жилье из муниципального фонда. «По соцнормам, чтобы заемщик не оказался на улице», – уточняет г-н Языков. Беда лишь в том, что маневренных фондов жилья в России днем с огнем не сыскать.

Эксперт Института экономики города Андрей Туманов подтвердил «НИ»: действительно, по закону об ипотеке еще в 2004 году в муниципалитетах должны были создаваться такие маневренные фонды для переселения туда заемщиков, чье жилье ушло с молотка. «Но их до сих пор нет. Мы даже собирались съездить в муниципалитет, у которого можно было бы перенять опыт и размножить его в других городах, но не нашли такого». Г-н Туманов объясняет такое положение дел тем, что раньше – на растущем рынке недвижимости – проблем с выселением «ипотечников» не возникало, поэтому никто и не озаботился созданием фондов. Получается, что и государство, и банки готовы помочь тем, кто худо-бедно, но все же остался на плаву. А для тех, кто нуждается в помощи больше других, никаких вариантов на практике не существует. Им остается только улица.

В ИЗРАИЛЕ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ ПАДАЮТ

АМЕРИКАНЦАМ ПОМОГАЕТ ГОСУДАРСТВО