Что стоит дом построить

Жилищные условия тем или иным способом хотят улучшить около 77% россиян, однако только 1,2% располагают средствами, чтобы решить эту проблему сразу. Действующие бюджетные механизмы решения квартирного вопроса, и без того рассчитанные не на всех, а лишь на определенные категории граждан (молодежь, военных и т.п.), страдают к тому же хроническим безденежьем. Рыночным механизмом во всем мире считается ипотека. У нас о ней в последнее время тоже много говорят, но мало кто получил возможность лично с нею познакомиться.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 году в России ипотечных кредитов было выдано на 56 млн. долл., в 2002-м – на 260 млн. долл. В прошлом году суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долл., а в нынешнем, как ожидается, вплотную подойдет к миллиардной отметке.

Развитие ипотеки правительство связывает с тем, что Госдума этой весной должна рассмотреть около 30 законопроектов, которые призваны запустить систему ипотечного кредитования во всех регионах. По мнению экспертов, активность законодателей на ипотечном фронте революционных изменений вовсе не гарантирует.

По словам бывшего депутата Госдумы, а ныне президента Международной ассоциации ипотеки и недвижимости Ивана Грачева, часть выносимых на рассмотрение в ипотечном «пакете» законопроектов напрямую с ипотекой вообще не связана. «Пакет состоит из мелких законов, а вот крупных законодательных инициатив, которые на самом деле могли бы доказать, что правительство готово развивать системы предварительного накопления, системы жилищных кооперативов, не содержится», – заявил г-н Грачев «Новым Известиям».

Одна из важнейших проблем, тормозящих ипотечное кредитование, состоит в том, что большинство банков выдают кредиты на покупку квартир, относящихся к так называемому вторичному рынку жилья. Проще говоря, купить в кредит легче уже построенную квартиру. Она-то и есть залог, который вносит заемщик. Речь чаще всего идет о расселенных квартирах в домах старой, «сталинской» застройки в центральной части города. Цены на такое жилье по карману лишь очень удачливой в финансовом отношении части наших соотечественников.

Куда больше желающих получить кредит на покупку квартиры в еще не построенном доме в районах-новостройках. На сегодня лишь очень немногие банки такие кредиты выдают, да и то с определенными оговорками. Причина проста – предмета залога, то есть самой квартиры, определенное время просто физически не существует. Получается, что фактически банк выдает кредит под обещания, что дом будет достроен. А если нет? А если еще и заемщик по каким-то причинам кредит не вернет? Остается надеяться на честность и добросовестность застройщика и заемщика, но такие понятия лежат зачастую вне пределов нынешней российской финансово-экономической мысли.

Специалисты видят выход в том, чтобы заемщик мог предоставлять банку в залог свои права соинвестирования. Дело в том, что при покупке жилья в строящемся доме застройщик заключает с будущим хозяином квартиры договор, по которому виртуальный пока владелец жилья становится соинвестором строительства. Права собственности он получает только тогда, когда дом уже построен. Таким образом, банк, не имея возможности получить залог в виде квартиры, возьмет в этом качестве права быть соинвестором строительства. Разбираться с недобросовестными застройщиками ему станет значительно легче.

К заключению таких договоров в этом году планируют приступить сразу несколько банков. Связано это с тем, что федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило в марте, что теперь будет выкупать у своих операторов закладные (т. е. рефинансировать их) не только по кредитам на «вторичку», как было ранее, но и на первичное жилье. У агентства есть свои операторы практически во всех регионах России, оно активно сотрудничает с коммерческими банками (только по Москве их около двадцати).

Как сообщил «НИ» заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк, теперь все эти банки (по его оценке, таковых в столице будет пять) должны определить для себя, будут ли они действовать по новой схеме, предложенной агентством. Официально о своем решении банкиры должны объявить в апреле.

Предпринимаемые АИЖК шаги тем не менее доступности, по мнению многих экспертов, ипотеке не добавят. Нынешние 13–18% годовых в валюте (реальные, а не объявляемые) и без того неподъемны для подавляющего большинства россиян. А кредиты на этапе строительства обойдутся еще дороже. Судя по существующей практике, процента на два-три.

Дело в том, что банкам придется страховать риск недостроя дома, а значит, нести дополнительные затраты. Они, разумеется, лягут на плечи заемщиков в виде повышенных процентных ставок. Правда, завышенной эта ставка будет только до тех пор, пока заемщик не получит права собственности на квартиру, которую он сможет внести в залог. Как только это произойдет, ставка должна снизиться до стандартной, установленной в банке.

Как считают некоторые специалисты, такие кредиты все равно выгодны, потому что на этапе строительства жилье дешевле. Оптимисты же вообще ожидают общего снижения процентных ставок в этом году. Как утверждает Иван Грачев, связано оно будет не с принятием пакета законов, а с увеличением числа игроков на ипотечном рынке, а значит, с их конкуренцией. Борясь за привлечение заемщиков, банкам волей-неволей придется снижать ставки. Так что, по мнению экс-депутата, к концу года вероятны ставки на уровне 10–12% в рублях.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. М ЖИЛЬЯ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ МИРА (В ЕВРО)

Токио – 4000
Нью-Йорк – 3400
Лондон – 3300
Гонконг – 2900
Милан – 1470
Москва – 1300
Рим – 1200

* По данным швейцарской банковской группы UBS.