Posted 25 февраля 2014,, 20:00
Published 25 февраля 2014,, 20:00
Modified 8 марта, 04:30
Updated 8 марта, 04:30
Новый закон дает застройщикам право выбирать один из трех видов страхования своей деятельности – коммерческое страхование, обращение в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков» или поручительство банка. Но настроения на рынке демонстрируют, что и банки, и страховые компании предложены законом скорее для создания видимости выбора, а основным регулятором будет ОВС, куда компании-участники будут отчислять взносы. Общество должно стать аналогом Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое возмещает средства вкладчикам в случае банкротства банка. По задумке Минстроя, будущий набсовет должен увеличить прозрачность, повысить открытость и доверие к работе ОВС.
В настоящее время для приобретения жилья в собственность большинству граждан доступны два основных механизма – ипотека или долевое строительство. Комфортность ипотеки для потребителя зависит от суммы первого взноса и ежемесячного платежа. Ее преимущество перед долевым строительством состоит в возможности быстрого получения жилой площади в пользование. «Однако с финансовой же точки зрения более выгодно, конечно, приобретение квартир на раннем этапе строительства, поскольку это намного дешевле – как правило, на 30–40%», – говорит «НИ» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков. «Но при этом гражданин должен принимать на себя высокие риски возможной несостоятельности застройщика», – добавляет исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Риски действительно высокие. И хотя за период с 2007 года были восстановлены права порядка 143 тыс. пострадавших граждан, поручение президента полуторагодовалой давности решить проблему обманутых дольщиков к 1 января 2014 года выполнить так и не удалось. По итогам 2013 года число обманутых дольщиков составило около 75 тыс. человек, а на контроле властей в настоящий момент находятся порядка 800 недостроенных проблемных объектов. При этом участники рынка считают эти цифры заниженными и обращают внимание, что изменения в законодательстве не решат проблему уже обманутых граждан.
Закон о страховании застройщиков вступил в силу с 1 января этого года, но пока на рынке не проявляют активности ни застройщики, ни банки, ни страховые компании. Последние не горят желанием страховать девелоперов, потому что строительство для них – это слишком рискованная сфера.
«Мы не можем сказать, что рассматриваем страхование ответственности застройщиков при долевом строительстве в качестве перспективного направления, – заявил «НИ» первый заместитель председателя правления крупной страховой компании Николай Галушин. – В первую очередь это связано с отсутствием у страховщика возможности оказать эффективную услугу – обеспечить защиту от непредвиденных убытков по ожидаемым, просчитываемым сценариям. А мне готовы продавать необеспеченные обязательством полисы». Он отметил, что с начала года у компании было несколько обращений застройщиков, но страховщик был вынужден им отказать.
С учетом того, что в среднем строительство дома стоит 300 млн. рублей, не каждый страховщик физически сможет аккумулировать такие риски. «Ни одна страховая компания не предоставляет продукта для страхования бизнес-рисков. А здесь именно об этом и идет речь. Неудивительно, что они отказываются, – говорит в беседе с «НИ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Сейчас просто не существует еще технологий, чтобы реально обезопасить граждан и снизить риски». Если уж идти по пути ограничения инвестиций населения в долевое строительство с целью их финансовой защиты, то делать это нужно либо путем полного запрета, либо установлением лимита инвестиций физических лиц на уровне 10% от стоимости готового продукта, считает эксперт.
Банков же, которые бы специализировались на предоставлении поручительств застройщикам, по всей стране наберется от силы чуть больше десятка. И хотя кредитные организации будут охотнее страховых компаний соглашаться на предоставление страхового поручительства, но условия будут выставлять такие, что уже сами застройщики станут отказываться. Поручительство обойдется девелоперу в 1-3% от общей суммы договора долевого строительства, плюс за поручительство требуется предоставить залог – охотнее всего банки будут принимать в этом качестве участок под строительство.
Таким образом, ОВС, скорее всего, станет основным механизмом в сфере страхования застройщиков. В настоящий момент в организацию входят 50 компаний из 17 регионов страны. В течение 2014 года в ОВС планируется принять еще 200 компаний и застраховать строящееся жилье на 100 млрд. рублей, что составляет примерно треть всего рынка долевого строительства. «В будущем у ОВС есть перспектива, но все равно организация носит характер парадокса – когда компании, по сути, страхуют работу своих прямых конкурентов», – отмечает г-н Апрелев.
Плюс нового закона состоит в том, что какой бы вариант страхования застройщик ни выбрал, для граждан это не будет иметь значения – вложенные средства они получат даже в случае банкротства компании, по аналогии с возвратом вкладов в проблемных банках. Однако здесь есть свое «но». Нарушение девелопером своих обязательств и срыв сроков сдачи жилья еще не является страховым случаем. Таковым оно станет только по решению суда, когда застройщик будет официально признан банкротом. А как показывает российская практика, этот процесс может затянуться на срок от 3 до 5 лет. Еще один нюанс: как и в системе страхования вкладов, добросовестные игроки своими страховыми взносами де-факто будут оплачивать компенсации для обманутых дольщиков, что не может не сказаться на цене жилья.
Эксперты говорят, что, несмотря на новый закон, долевое строительство остается «русской рулеткой». «Увы, в условиях сохраняющегося пока подхода «взять деньги, а там и трава не расти», недобросовестные компании остаются. А значит, сохраняются и риски», – делает вывод замдиректора Института налогового менеджмента и экономической недвижимости Высшей школы экономики Татьяна Школьная. А г-жа Полиди рекомендует гражданам быть внимательнее и бдительнее при заключении договоров долевого строительства: «Договор должен быть только тот, что предусмотрен
214-м законом («Об участии граждан в долевом строительстве». – «НИ»), и нельзя доверять заведомо сомнительным схемам – векселям, предварительным договорам».
Специалисты не ожидают, что нововведения привлекут в долевое строительство большое число новых граждан-соинвесторов. Ведь недовольные новыми обязательствами девелоперы уже начали пугать рынок, что цена квадратного метра в новостройках взлетит на 4% и более.
«С одной стороны, обязательное страхование повысит издержки застройщика, что вынудит его повысить цену. С другой стороны, все зависит от того объема инвестиционных средств, которые он использует за счет граждан. Если он строит много, а средств граждан использует мало, то это вряд ли значительно скажется на цене предоставляемого им жилья. Если же ситуация обстоит иначе, то и компенсация издержек в цене жилья может оказаться значительной», – объясняет г-жа Полиди. Сергей Жарков в свою очередь считает, что угрозы застройщиков ничем не подкреплены, и на крупных рынках Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти не стоит ждать значительного роста цен. «Цены на жилье определяются исключительно за счет соотношения спроса и предложения на рынке. Существует цена, за которую квартиры определенного качества покупают. И несмотря на то, что в настоящий момент на российском рынке недвижимости спрос превышает предложение, если установить цену значительно выше – спроса просто не станет», – говорит эксперт.
Опрошенные «НИ» компании-застройщики отказались дать комментарий по этому вопросу, сославшись на рыночные механизмы регулирования цены. Однако ряд застройщиков ожидают увеличения цен минимум на 4%. Но некоторые эксперты ждут более значительного роста цен. «Нововведения в части страховых взносов приведут к росту цен – компании будут отбивать вложенные на страхование деньги. Другой фактор роста цены – «пляски» доллара и евро в сторону роста. Очевидно, что рубль обесценивается, и на покупку импортных комплектующих надо вложить больше наших дензнаков. По оценкам, это обусловит увеличение цены на 20%. Правда, это в значительной степени скажется на элитных квартирах. В бюджетном секторе рост будет меньше, поскольку там используются российские материалы», – сказала «НИ» Татьяна Школьная.
В ИЗРАИЛЕ ЖИЛЬЕ, ПОКУПАЕМОЕ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА, ОБЯЗАНЫ СТРАХОВАТЬ