Замороженные небоскребы

Все это – результат мирового финансового кризиса, который докатился и до нашей страны. Впрочем, подешевевшее жилье купить будет не легче – из-за того же кризиса многие люди начнут терять работу, лишаться части зарплаты, а ипотечные кредиты станут еще недоступнее.

Мировой финансовый кризис принес в Россию дефицит денег. На фондовом рынке он привел к тому, что зарубежные и российские инвесторы стали восполнять нехватку денег продажей акций. В банковской отрасли вызвал нежелание банкиров кредитовать друг друга по разумным ставкам. Острота момента как будто спала после того, как государство закачало в финансовые рынки сотни миллиардов рублей. И хотя ситуацию удалось стабилизировать, проблема отнюдь не решена. Экономике по-прежнему не хватает денег, а раз так, то распродажа может коснуться и других имеющихся у инвесторов активов. И первой, по мнению многих аналитиков, стоит на очереди недвижимость. Ведь, как известно, значительная доля квартир, особенно в новых домах, скупается вовсе не для того, чтобы там жить, а выступает инструментом инвестирования.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что с большой долей вероятности нас ждет снижение цен на квартиры в новостройках. «Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – сообщил «НИ» эксперт. – Все дело в том, что для инвесторов прибыли на этом рынке стали не адекватны все более возрастающим рискам. Неочевидно, что объекты будут сданы в заявляемые сроки, и то, что жилье вообще будет достроено. Спрос со стороны населения еще больше снижается – оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен». По словам специалиста, уже этой осенью цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20–30%.

Снижению цен на первичном рынке будут способствовать и проблемы с ликвидностью в банковском секторе, поскольку строительство нового жилья полностью зависит от банковского финансирования. А раз денежных средств не хватает, банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам, а также смогут диктовать застройщикам и другие условия. По мнению аналитика крупной инвестиционной группы Ивана Завадского, теперь одним из условий предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций строительной компании или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться и существенной долей маржи, поскольку оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. «Помимо этого, строительные компании будут распродавать одну часть своих проектов и замораживать – другую», – считает эксперт.

Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. «Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия. Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта», – сообщил «НИ» эксперт. По его словам, покупатель в такой ситуации сможет отторговать 7–10% от официальной стоимости квартиры.

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь иные перспективы. «Вероятность снижения цен на рынке вторичного жилья и коммерческой недвижимости нашими экспертами оценивается как невысокая, – заявил Константин Апрелев. – Значительная часть денежных средств с рынка ценных бумаг будет направлена в эту сферу, как более надежную, чем любая из валют. Снижение цен в этих секторах может произойти только в том случае, если кризис будет существенно углубляться, возрастет количество обанкротившихся предприятий и значительное количество специалистов потеряют работу». Зато, по словам эксперта, снижение цен может ожидать рынок земли, который так же, как и рынок ценных бумаг, является, по своей сути, спекулятивным.

Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования АИЖК. А вот если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство, по сути, установило минимальную ставку, которой придется придерживаться большинству российских банков, чтобы не работать себе в убыток. Такое решение, вкупе с нехваткой ликвидности, по мнению специалистов, должно привести к удорожанию ипотечных кредитов, что, в свою очередь, сделает российское жилье еще менее доступным.

По мнению вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, сильнее всего удорожание ипотеки скажется в российской глубинке. «В Москве лишь каждый пятый приобретает квартиры в кредит, остальные покупают сразу. Спрос в столице существовал и без ипотеки, а потому с ценами вряд ли что-то случится, – сообщила «НИ» эксперт. – А вот в некоторых регионах России приобретение недвижимости осуществлялось на 60% через ипотечные сделки. И там, конечно, цены, при условии увеличения ставок, упадут достаточно». По словам эксперта, в основном это коснется квартир эконом-класса, которые покупались за счет ипотечных сделок.

Чтобы американский ипотечный кризис не повторился на российских просторах, правительство на днях приняло решение выделить АИЖК 60 млрд. руб. для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков. Однако, по мнению заместителя руководителя аналитического департамента крупной финансовой группы Ольги Беленькой, для потенциальных заемщиков это ничего не принесет. «Во-первых, банкам тяжело даются финансовые ресурсы, а во-вторых, АИЖК сама поднимает ставки, а потому ипотечные проценты для населения увеличатся осенью на 2%, а то и выше», – отметила эксперт.

По мнению Павла Горячкина, процесс снижения цен на жилье начнется в столице и уже отсюда пойдет в регионы. Пока же цены на московскую недвижимость, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», пребывают в застывшем состоянии. За прошедшую неделю колебания не превышали 0,1%. Иван Завадский полагает, что ситуация на кредитных рынках нормализуется не ранее конца следующего года. «А года через два, когда финансовая ситуация наладится и восстановится потребительский спрос, все увидят, что квартир уже нет, поскольку не было строительства. Поэтому цены здорово вырастут», – отметила Ольга Беленькая.

На Украине снижаются объемы строительства
Одно из проявлений мирового финансового кризиса для украинцев состоит в том, что рынок недвижимости лихорадит. В секторе коммерческой недвижимости наблюдается сейчас растущий спрос и стабильное повышение арендных ставок, в то же время замораживаются незавершенные проекты и снижаются объемы строительства. По данным Украинской торговой гильдии, в 2007 году в целом по стране было введено в эксплуатацию всего 45% от ранее заявленных офисных площадей. Сегодня только в Киеве с текущего на 2010 год перенесено завершение строительства объектов общей площадью 150 тыс. кв. м. Поэтому ставки на коммерческие площади уверенно идут вверх.
Наиболее неблагоприятная ситуация сложилась в сегменте жилой недвижимости. Механизмы, которые из года в год обеспечивали застройщикам реализацию проектов, сегодня начинают давать сбой. Так, ставшая привычной схема финансирования строительных работ за счет продаж будущего жилья конечным потребителям потерпела фиаско из-за падения спроса. По этой же причине украинские банки практически отказались от проектного финансирования жилищного строительства.
Ситуация усугубляется тем, что ипотечные кредиты стали менее доступными. Те, кто еще недавно мог рассчитывать на быстрое положительное решение банка, сегодня с большой долей вероятности получат отказ. Но даже немногие потенциальные покупатели, которые способны подтвердить свою благонадежность, не спешат брать кредит из-за высоких процентных ставок. Динамика удорожания квартир на первичном рынке не поспевает за темпами инфляции. Жилье в столичных новостройках с января по май 2008 года подорожало на 9,6%.
«Ощутимое снижение стоимости жилой недвижимости в ближайшее время маловероятно,– считает управляющий партнер Украинской торговой гильдии Виталий Бойко.– Сейчас идет накопление неудовлетворенного спроса. Покупки откладываются до лучших времен. Но, учитывая, что на одного официально зарегистрированного жителя Киева приходится только 21 кв. м жилья (это в несколько раз меньше, чем в развитых странах), остановить дальнейший рост цен сможет только значительное увеличение объемов строительства или глобальный кризис в экономике, который может повлиять на доходы населения». А вот начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle на Украине Герман Паникар полагает, что непомерно раздутые цены в отдельных сегментах в первую очередь в жилом вскоре должны снизиться.
Яна СЕРГЕЕВА, Киев

Немцы резко подняли первый взнос на ипотеку
«Если мировые экономические потрясения как-то и задели наш рынок, то лишь в банковской сфере, – сообщила «НИ» Татьяна Беляк (Tatjana Beliak), русскоговоряшая маклер крупнейшей немецкой риелторской фирмы, расположенной в Мюнхене. По мнению этого опытного специалиста, позитивную роль сыграли некоторые принципиальные отличия германской системы выдачи кредитов от американской.
«У нас куда более тщательно проверяют платежеспособность клиента, его личность, финансовое и семейное положение. К тому же кредиты немецких банков, никак не связанных с финансовыми учреждениями США, подкреплены деньгами самих заемщиков, – пояснила эксперт. – Раньше необходимым условием получения ипотечного займа было внесение в банк до 10% от запрошенной клиентом суммы. Негативные процессы в мировой экономике вынудили поднять этот порог для местного населения в три-четыре раза». Что же касается российских приобретателей недвижимости в Германии, то у них как была, так и остается возможность получения кредита в немецких банках под 4,5–5 % годовых, отмечает г-жа Беляк. Правда, предварительно им следует оплатить не менее 60% от стоимости жилья.
Недвижимость в Германии дорожает, признает специалист, но не так скачкообразно, как в большинстве стран мира. Главный фактор ценообразования у немцев– географический. Как раньше, так и теперь, можно приобрести однокомнатную квартиру в многоэтажном доме непрестижного района Берлина всего за 25 тыс. евро. Другое дело, что продать это жилище потом будет почти невозможно. Наиболее же привлекательными для покупателей были и остаются центральные районы баварской столицы. Там «двушку» можно купить за 140 тыс. евро. Вилла на берегу озера или в горах близ Мюнхена обойдется уже где-то под миллион. Полдома в столь полюбившемся зажиточным россиянам Грюнвальде или Гармиш-Партенкирхене – от 500 тыс. евро.
Сергей ЗОЛОВКИН, Берлин

В Америке жилье дешевеет
По данным доклада компании S&P Shiller, занимающейся продажей недвижимости, цены на жилые дома в целом по США в 2007 году упали на 8,9%, а с начала нынешнего года – еще почти на 13%. Такой резкий спад не мог не нанести заметного ущерба этому сегменту рынка. Аналитики прогнозируют, что общая сумма продаж жилья в стране до конца года не превысит 4,92 млрд. долларов, тогда как в 2005 году она составляла 7,46 млрд.
«Рынок недвижимости очень чувствителен. Он начинает ощущать приближение краха финансовой системы в самые первые месяцы ее заболевания, – комментирует ситуацию Кейс Гумбинджер, вице президент финансовой компании Pompton Plains. – А результат этих ощущений дает себя знать без промедлений: цены на жилые дома, даже на только что построенные, начинают сразу же падать вниз». Авторитетные американские специалисты убеждены: огромная федеральная помощь, оказанная государством в срочном порядке финансовой системе, не сможет остановить падение цен на жилье, в лучшем случае она замедлит спад до 3–4% годовых. Рынок недвижимости, если кризис не будет разрастаться, вернется в привычное русло зависимости только от спроса и предложения лишь в 2010 году, полагают эксперты.
Однако на общем кризисном фоне жилье в сегменте luxury не только не дешевеет, но и дорожает. По данным вашингтонской Mortgage Bankers Association, предоставляющей займы, цены на роскошные и весьма недешевые кондоминиумы в таких городах, как, к примеру, Денвер или Сан-Диего поднялись в августе 2008 года, то есть в пик финансового кризиса на 1,4–1,9%.
Борис ВИНОКУР, Чикаго