Posted 24 марта 2005,, 21:00
Published 24 марта 2005,, 21:00
Modified 8 марта, 09:39
Updated 8 марта, 09:39
Как только минимальная плата за квартиру установилась на уровне 400 долларов, с рынка окончательно ушло привычное нам деление на дешевые – от 250 до 350 долларов, средние – от 350 до 400 долларов – и дорогие – 500 долларов – квартиры. Теперь придется привыкать к тому, что существует жилье эконом-класса, когда квартиру можно снять в среднем за 450 долларов, бизнес-класса, где ставки начинаются от 600 долларов, и элитное жилье – апартаменты стоимостью от 1500 долларов.
Нетипичное «типичное»
Для начала стоит сказать тем счастливым людям, которые живут в столичных съемных квартирах стоимостью до 350 долларов: «Не вздумайте съезжать!» Потому что ситуация на рынке такова, что квартиру за эти деньги теперь можно найти только в ближайшем Подмосковье. Многие агентства недвижимости даже не рассматривают заявки арендаторов на недорогие квартиры до 400 долларов, считая дальнейшую работу по ним бесперспективной тратой своего времени. Рынок диктует свои условия. И собственник на этом рынке – главное действующее лицо. Он назначает цены, и он же регулирует их в сторону, как правило, увеличения. «Владельцев квартиры совершенно не волнует, какая ситуация сложилась на рынке, – подтверждает ведущий специалист агентства «Гильдия недвижимости» Наталья Першина, – они знают, что 1-комнатные квартиры сейчас востребованы и на их «однушку» найдется не один клиент, поэтому даже квартиры в плохом состоянии в отдаленных районах сдаются по фиксированно высокой цене».
Спрос на однокомнатные квартиры значительно превышает предложение. «Однушки», по свидетельству специалистов агентств, уходят за считанные часы, причем привязка к определенному району в нижнем ценовом сегменте от 400 до 500 долларов уже не является приоритетной.
Еще год назад за 400 долларов можно было арендовать просторную, светлую, хорошо меблированную квартиру с бытовой техникой и современной стиральной машинкой, в новом кирпичном доме в районе Филевской поймы, в трех остановках от метро общественным транспортом. Сейчас за эти деньги можно рассчитывать на «однушку» с наборной мебелью в значительном удалении от метро, в районе Печатников. Квартиры «юго-восточного» направления – в Кузьминках и Выхино, традиционно считавшиеся более дешевыми по отношению к своим аналогам в северных и северно-восточных районах, сдаются по цене 400 – 420 долларов. Стоимость квартир, находящихся на более ликвидных направлениях – юго-западе и северо-западе, – доходит до 500 долларов.
Владельцы квартир повышают цены, руководствуясь несколькими причинами: постоянно растущим уровнем прожиточного минимума в Москве, падающим курсом доллара, ростом цен на коммунальные услуги и массой субъективных моментов. Большинство собственников квартир эконом-класса не работают или же на пенсии, и аренда жилья для них – единственный источник дохода. Что касается 2-комнатных и 3-комнатных квартир, относящихся к категории «типовых», то здесь арендные ставки ведут себя более или менее пристойно и повышаются не так резко. 2-комнатную меблированную квартиру в Кунцево по-прежнему можно снять за 600 долларов, а 3-комнатную в Отрадном, в кирпичном доме на улице Декабристов, – за 700.
В конце весны – начале лета наступает традиционное снижение ценовой активности, связанное с отпусками и поездками владельцев квартир на дачи. Для потенциального арендатора недорогого жилья эти четыре месяца (с мая по август) – лучшее время для поиска будущей квартиры. С наступлением сентября эксперты ожидают нового повышения цен.
Прогнозируемый «бизнес»
В этом случае между спросом и предложением, по мнению руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, наблюдается примерное равновесие. Ставки на квартиры в среднем ценовом сегменте, так называемом бизнес-классе, растут не так быстро и более прогнозируемые в отличие от жилья эконом-класса.
Аренда 1-комнатной квартиры в центре будет стоить в среднем 600 долларов. Например, за «однушку» в районе Маяковской, в небольшом особнячке в Дегтярном переулке, придется отдать 700 долларов в месяц. Год назад эта квартира сдавалась за 600 долларов. А похожая квартира в панельном доме на улице Новосущевской обойдется в сумму 500 условных единиц. В отдельных случаях ставка за аренду 1-комнатной квартиры бизнес-класса доходит до 1 000 долларов.
Человек, арендующий такое жилье, вправе рассчитывать на некоторые приятные привилегии: консьержка в подъезде, цветы на этаже, в некоторых случаях стильный минималистский дизайн самой квартиры и выделенная линия Интернет.
Как правило, жилье бизнес-класса арендуют для своих сотрудников компании – банки, страховщики, рекламные агентства. Для молодых, много работающих менеджеров важен баланс двух вещей: квартира должна находиться в непосредственной близости к месту работы, чтобы не тратить драгоценное время на дорогу, и одновременно в центре города, чтобы после работы можно было приобщиться к развлечениям ночной Москвы. Поэтому приоритетными при выборе квартир бизнес-класса продолжают оставаться районы Белорусской, Новослободской, Маяковской, Тверской и ул. 1905 года.
Кто кому сдает
Положение дел с прошлого года ничуть не изменилось. Как и раньше, квартиры сдают москвичи, а снимают приезжие из других городов России и стран ближнего зарубежья – Украины, Белоруссии, Молдавии. Именно 70 % приезжих, по данным агентств недвижимости, формируют спрос на недорогое типовое жилье. Но сегодняшняя рыночная цена – 400 долларов за 1-комнатную квартиру на окраине Москвы cтанет неподъемной.
Портрет владельца квартиры также претерпел некоторые изменения. Если раньше арендным бизнесом занимались те, у кого это был единственный источник дохода, то сейчас среди арендодателей все чаще встречаются хорошо зарабатывающие люди, которые сдают одну-две квартиры.
Москвичи также обращаются за помощью к риелторам, но процент их обращений небольшой – 30 % от общего числа заявок. Коренные жители, как правило, арендуют квартиру на непродолжительный – до одного года – срок. Чаще всего это молодые люди, которые хотят пожить отдельно от старшего поколения, молодожены или семейные пары, ждущие окончания строительства или делающие ремонт в своей квартире.
Официальные власти время от времени пытаются усложнить жизнь собственникам квартир и их арендаторам. Многих владельцев квартир, по свидетельству специалистов компании 4Rent Estate, напугало ноябрьское постановление Верховного суда РФ «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств». В нем говорилось, что те из них, кто не платит с доходов от аренды налоги, должны наказываться штрафом в размере от 100 до 500 тысяч рублей, а в отдельных случаях даже лишением свободы на срок до 3 лет. Вопрос: как доказать, что ты сдаешь квартиру, а проживающий в ней человек не является твоим родственником? Несмотря на труднодоказуемость этого момента документ все же оказал определенное влияние на владельцев типовых квартир, а также апартаментов. Первые повысили арендную ставку за квартиры, компенсируя свой страх быть однажды «пойманными с поличным», а вторые предпочли все же платить налоги и спать спокойно.
Рейтинг районов Москвы по стоимости аренды квартир за 2004 год
Район Средняя арендная ставка квартиры в месяц 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная Тверской 1 272 2 127 3 054 Арбат 1 247 2 105 3 022 Хамовники 1 201 2 017 2 896 Якиманка 1 199 1 988 2 854 Гагаринский 1 063 1 781 2 558 Пресненский 922 1 538 2 208 Замоскворечье 905 1 500 2 154 Хорошевский 815 1 278 2 096 Дорогомилово 785 1 205 1 976 Китай-город 770 1 426 2 048 Мещанский 756 1 201 1 970 Сокол 701 1 107 1 566 Сокольники 669 1 056 1 295 Аэропорт 662 1 046 1 480 Алексеевский 655 1 048 1 330 Беговой 652 1 045 1 479 Таганский 652 1 018 1 274 Проспект Вернадского 641 960 1 202 Преображенское 607 861 1 224 Савеловский 584 829 1 180 Ломоносовский 609 931 1 165 Донской 605 891 1 199 Красносельский 576 825 1 174 Басманный 603 958 1 200 Щукино 598 888 1 195 Войковский 569 803 1 142 Останкинский 567 822 1 170 Черемушки 567 831 1 183 Даниловский 559 868 1 168 Кунцево 554 786 1 118 Академический 553 799 1 137 Марьина Роща 550 775 1 102 Филевский парк 549 799 1 136 Раменки 539 788 1 120 Северное Чертаново 539 773 1 100 Крылатское 535 787 1 119 Можайский 533 773 1 100 Обручевский 527 768 1 092 Строгино 527 762 1 085 Тропарево-Никулино 526 775 1 109 Коньково 524 761 1 083 Измайлово 522 763 1 086 Покровское-Стрешнево 522 756 1 075 Тимирязевский 521 757 1 076 Фили-Давыдково 521 750 1 067 Лефортово 518 757 1 077 Кузьминки 510 748 1 064 Южнопортовый 509 750 1 066 Нижегородский 503 731 1 040 Соколиная Гора 502 740 1 052 Нагатинский затон 501 730 1 038 Левобережный 500 714 1 016 Восточное Измайлово 500 740 1 052 Нагатино-Садовники 499 725 1 032 Хорошево-Мневники 498 727 1 034 Перово 494 726 1 032 Гольяново 493 720 1 025 Теплый стан 492 713 1 014 Зюзино 491 714 1 016 Бутырский 489 709 1 009 Люблино 485 706 1 004 Очаково-Матвеевское 484 709 1 008 Рязанский 481 697 991 Ново-Переделкино 480 695 989 Метрогородок 480 696 989 Нагорный 47 8 705 1 003 Коптево 475 694 987 Отрадное 473 695 988 Центральное Чертаново 472 683 972 Выхино-Жулебино 472 689 981 Ростокино 470 687 977 Новогиреево 467 677 963 Ховрино 466 669 952 Вешняки 466 663 943 Ясенево 464 667 948 Царицыно 463 677 963 Богородское 462 690 981 Печатники 460 671 955 Марфино 458 668 951 Марьино 458 667 948 Москворечье-Сабурово 457 669 951 Северное Измайлово 455 664 945 Текстильщики 454 668 950 Орехово-Борисово Северное 453 656 934 Южное Тушино 450 654 930 Северное Тушино 448 661 940 Свиблово 447 641 912 Ивановское 447 658 936 Бабушкинский 447 653 929 Ново-Косино 446 646 919 Головинский 446 655 932 Северное Бутово 444 644 916 Ярославский 443 642 913 Северное Медведково 442 640 910 Митино 441 646 919 Котловка 441 646 918 Лианозово 440 648 921 Орехово-Борисово Южное 440 649 923 Южное Чертаново 438 647 921 Лосиноостровский 437 643 914 Бескудниково 436 638 907 Бибирево 433 634 902 Алтуфьевский 428 628 894 Южное Медведково 427 630 896 Зябликово 426 635 903 Западное Дегунино 423 617 877 Солнцево 423 620 882 Восточное Дегунино 423 619 881 Косино-Ухтомский 420 609 867 Братеево 419 614 873 Капотня 418 605 861 Бирюлево Западное 414 595 847 Северный 407 588 837 Южное Бутово 407 587 836 Бирюлево Восточное 404 592 842 Куркино 402 586 834 Дмитровский 401 580 825 Внуково 396 580 825