Posted 22 сентября 2005,, 20:00
Published 22 сентября 2005,, 20:00
Modified 8 марта, 09:30
Updated 8 марта, 09:30
Лабиринты торговых коридоров
Дефицит ощущается в первую очередь на рынке street-retail – так называемых торговых коридоров Москвы. Это порядка пятнадцати улиц в исторической части города с хорошей транспортной доступностью, через которые по определению проходит большой людской поток, и аренда на них очень дорогая. Самый известный из коридоров – Тверская улица, где очередь арендаторов расписана на много лет вперед. Только за последний год рост ставок в «коридорном» сегменте составил 5–8%. Такая ситуация заставляет мелких арендаторов уходить в торговые центры (ТЦ), уступая место крупным сетям.
С торговыми же центрами ситуация противоположная – рынок находится в состоянии стагнации. Сегодня в Москве порядка полусотни современных ТЦ, и даже на самые привлекательные площади цены растут все медленнее и, по прогнозам аналитиков, скоро вовсе замрут. На окраинах города они уже перестали расти. Средние цены на аренду площадей в торговых центрах, по данным компании Knight Frank, составляют 900–1,3 тыс. долларов за 1 кв. метр в год, не включая НДС (рост за первые шесть месяцев 2005 года – 4–5%). По данным же других участников рынка, ставки несколько выше. Например, эксперты компании 4Rent Estate считают, что средние цены сегодня держатся на уровне 1,2–1,4 тыс. долларов за 1 кв. метр в год, а максимальные доходят до 2,35–2,5 тыс. долларов.
Но о насыщенности рынка торговых площадей в Москве говорить пока рано. Спрос на качественные объекты по-прежнему высок. Причем теперь арендаторам требуются площадки с тщательно продуманной концепцией, с удобным расположением там, где проходят большие потоки людей. Понятно, что такие места обычно в центре города, а там все приличные площади уже заняты. Поэтому девелоперы ищут новые возможности. Например, реализуют концепции подземных комплексов, которые наверняка будут востребованы рынком. Среди строящихся «подземок» – торговые комплексы «Павелецкая площадь», «Пушкинская площадь», «Площадь Тверской заставы», которые сдадут в 2006 году.
На земле между тем свободных площадей все меньше. В конце 2004 года, по данным компании Noble Gibbons, их доля в ТЦ в центре города не дотянула и до 1%. В наиболее выгодно расположенных объектах все, как правило, сдается еще до окончания строительства. В комплексах, удачных с точки зрения места и концепции, к моменту их открытия остается не более 1–3% свободных площадей, а в центрах, которым не очень повезло с расположением или реализующих менее эффективную концепцию, этот показатель доходит до 5%.
Удачная привязка к «якорю»
Что же специалисты понимают под «удачной концепцией» торгового комплекса? Во-первых, удобное расположение для посетителей. Если рядом с метро – это уже 50% успеха. Во-вторых, планировка помещений. Она должна быть максимально рациональной и не напоминать лабиринт, в котором покупателям трудно ориентироваться. Территория ТЦ должна хорошо просматриваться, что важно и для покупателей, и для охраны.
Особое значение имеет подбор арендаторов. Все новые комплексы ориентированы прежде всего на так называемых якорных арендаторов, занимающих значительные площади – от 500 до 1 тыс. кв. метров – и привлекающих основную массу клиентов. Как показывает практика, наличие хотя бы трех крупных арендаторов увеличивает покупательский интерес к новому объекту в среднем на 50%. Но собственнику здания в погоне за «крупняком» не стоит забывать и о мелкой рыбке. И здесь предпочтение отдается узнаваемым брендам. Владельцы ТЦ очень щепетильны, и один из первых вопросов, который они задают потенциальному арендатору, – есть ли его магазины в других комплексах такого же формата.
«Успех на рынке новому центру гарантируют удачная концепция и ориентация на растущие требования потребителей, – считает директор по развитию компании 4Rent Estate Сергей Храмов. – Ни один успешный объект не обходится без food-корта и кинотеатра. Иногда кинотеатр совмещают с мини-аттракционами, и таких центров все больше».
«Говорить о том, что торговые галереи рассчитаны лишь на якорных арендаторов, нельзя, – продолжает руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько. – «Центром притяжения» посетителей может быть «якорь», а может стать и грамотный подбор множества продавцов различных профилей. Очень показательный с этой точки зрения пример – торговые комплексы «МЕГА». Споры об идеальном соотношении на территории центра магазинов, закусочных и кинотеатров кипят. На практике же около 90% площадей отдаются под торговлю. Оставшиеся метры делят между собой food-корты и предприятия сферы услуг. С блоком развлечений и отдыха сложнее, хотя боулинг, кинотеатр, игровые автоматы значительно увеличивают поток посетителей, но их наличие не обязательно и зависит от общей концепции проекта».
Если отбросить якорных арендаторов, то больше всего торговых площадей сегодня занимают магазины с одеждой (22%), за ними следуют предприятия общепита (17,5%) и товары красоты и здоровья (12,4%). Замыкают список банки (3,2%).
Окраины Москвы застроят торговыми комплексами
Темпы строительства растут вместе с рынком: по данным компании Colliers Int., только в первом полугодии предложение увеличилось почти на 108 тыс. кв. метров и к 1 июля достигло 1,1 млн. кв. метров. А до конца года на рынок должно выйти еще несколько крупных объектов.
Специалисты говорят, что прирастать торговые площади будут главным образом за счет больших центров и комплексов в спальных районах Москвы.
«Крупные российские розничные сети активно осваивают те городские территории, где проживает большое число москвичей, – говорит аналитик отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Светлана Галушко. – Пионеры этого направления – ведущие операторы розничных сетей: «Седьмой Континент», «Патэрсон», «Рамстор».
Среди крупнейших торговых центров, которые вышли на рынок во втором квартале 2005 года, – «Ладья» (Дубравная улица, д. 34), «Европарк» (Рублевское шоссе, д. 62) и «Рио» (Севастопольский проспект, д. 10). Их общая площадь – 200 тыс. кв. метров, что составляет почти 16% от всех ныне действующих торговых площадей столицы. Лучшие перспективы из этой тройки, по мнению аналитиков рынка, у торгово-развлекательного комплекса «Рио». Площадь комплекса составляет порядка 92 тыс. кв. метров, а в качестве якорных арендаторов здесь выступают «Наш гипермаркет» и шестизальный кинотеатр-мультиплекс сети «Пять Звезд». Интересен и открывающийся во второй половине этого года торговый центр «РЕАЛ-Отрадное» во Владыкино (Сигнальный пр-д, д. 37) общей площадью 35 тыс. кв. метров. Как отмечают эксперты, несмотря на то что комплекс расположен не очень удачно, грамотный подбор арендаторов должен обеспечить большой поток покупателей (здесь якорный арендатор – гипермаркет «Реал»). Также до конца года должны открыться Retail Парк на Варшавском шоссе площадью 47,5 тыс. кв. метров, «Мытищи Плаза» (Мытищи, Шараповский проезд, Привокзальная площадь) площадью 26,6 тыс. кв. метров и «Мосмарт» на Боровском шоссе площадью 85 тыс. кв. метров.
На конец 2005-го – начало 2006 года у девелоперских компаний, работающих с торговой недвижимостью, планы не менее обширные. Причем будет активно осваиваться и центральная часть города. Уже объявлено о реализации нескольких крупных проектов. В первую очередь, это подземные комплексы, о которых говорилось выше, а также расширение «Смоленского пассажа», строительство второй очереди торгового дома «ЦУМ», ТЦ «Сфера» на Новом Арбате, реконструкция легендарного «Гименея» на Большой Якиманке (комплекс, кстати, уже открылся в середине сентября). Правда, этими объектами активность в пределах Садового кольца и закончится – пригодной под застройку земли почти не осталось.
А вот комплексов регионального и суперрегионального масштаба будет все больше. В следующем году предполагается сдать более 100 тыс. кв. метров площадей. Появится «МЕГА Белая Дача» (к уже открывшейся здесь 15 сентября «ИКЕА»), новую жизнь получат торговые центры «На Войковской», «Первый Хладокомбинат» на Красносельской улице, «Авиапарк» на Ходынском поле, комплексы в подмосковном Реутове и на территории завода Орджоникидзе. Появление на рынке таких гигантов, без сомнени, привлечет интерес потенциальных потребителей и арендаторов. В результате окажутся нерентабельными мелкие торговые объекты площадью 8–10 тыс. кв. метров – так называемые GLA (Gross leasable area – суммарные сдаваемые в аренду площади). В будущем смогут сохранить свои позиции на рынке только те из них, которые расположены рядом с интенсивными пешеходными и транспортными потоками и отличаются удобством доступа.
Не к месту вбитый «Гвоздь»
Контраст между успешными и провалившимися проектами сегодня стал очевиден. Хрестоматийным примером того, чем может обернуться отсутствие продуманной концепции, стал ТЦ «Гвоздь» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. Несколько консалтинговых компаний пытались выправить ситуацию и реанимировать центр, однако все в конечном итоге отказались от проекта, оказавшегося в полном минусе из-за большого числа владельцев и отсутствия управляющей компании. Несмотря на низкие арендные ставки (около 45 долларов за 1 кв. метр в месяц), в «Гвозде» остался незанятым целый этаж.
Не самые лучшие показатели и у «Глобал Сити» у станции метро «Южная». Причина – крайне неудачная планировка. Так что теперь девелоперы, имея перед глазами подобные неудачные примеры, очень тщательно разрабатывают концепции новых объектов.