Без ДЕЗа никуда

Изначально предполагалось, что с созданием товариществ собственников жилья (ТСЖ) и выбором управляющей организации (УК) россияне управятся до 1 марта 2006 года. Однако процент сознательных граждан оказался столь незначительным, что в конце прошлого года Госдума продлила срок до 1 января 2007 года. Если и к этому времени жильцы того или иного дома не смогут принять решение, конкурс по выбору УК проведут за них местные власти.

Мало кто сомневается в том, что в конечном итоге предпочтения чиновников останутся на стороне ДЕЗа. Даже сами разработчики нового жилищного законодательства признают, что никаких глобальных преобразований в сфере управления жильем в ближайшие годы не произойдет. «В этом не заинтересована власть, да и сами граждане не всегда готовы к резким переменам и рискам, – говорит директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев. – Насильственное создание ТСЖ ни к чему хорошему не приведет». По его словам, главное, чего удалось добиться, – это демонополизация заказа – договор будет заключаться на обслуживание каждого конкретного дома, а не района или города. В перспективе это приведет и к демонополизации предложения, и появлению конкуренции. Но этот процесс будет развиваться долго.

Пока же с частными УК в жилищной сфере на российском рынке туго. «Выход на этот рынок может оказаться для бизнеса очень рискованным, – полагает заместитель начальника управления развития рынка доступного жилья Росстроя Надежда Астафьева. – До сих пор в России насчитывается 40% льготников, которые оплачивают лишь 50% стоимости жилья, а 13% получают субсидии. И до тех пор, пока не будет принято решение о монетизации этих льгот, частный бизнес в сферу ЖКХ не придет. Он должен быть уверен, что ему не придется доплачивать за льготников из собственного кармана».

Особенно актуальна эта проблема для Москвы, где власти дотируют оплату услуг ЖКХ. «Появление в сфере ЖКХ частников повлечет за собой перераспределение финансовых потоков, – пояснил замначальника департамента ЖКХ и благоустройства города правительства Москвы Андрей Широков. – Сейчас город платит за жителей 40% стоимости ЖКУ. Как изъять эти деньги (а это 50 млрд. руб.) у муниципалитетов и передать их УК – непонятно».

Впрочем, назвать позицию московского правительства последовательной не получается. Еще в 2003 году тот же г-н Широков говорил, что частникам не место в системе ЖКХ, и отдавать государственные унитарные предприятия в руки малого бизнеса не следует. И сегодня, по словам депутата Мосгордумы, члена комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Сергея Митрохина, мало что изменилось. «Власть всячески противодействует созданию в столице реального местного самоуправления, – рассказал он «НИ». – Тормозится процесс создания домовых хозяйств, для возникновения которых необходимо провести размежевание земельных участков, чтобы потом передать их в собственность жильцов. Очень тяжело идет передача в собственность жильцам нежилых помещений – для тех домов, где жильцы не объединены в ТСЖ, не существует механизма определения собственника подвалов, чердаков». Поэтому, утверждает депутат, бесхозным, по сути, имуществом продолжают распоряжаться местные чиновники – сдают подвалы в аренду магазинам, игорным заведениям, хотя юридических прав на это у них нет. «В таких условиях нелогично ждать прихода в отрасль самостоятельного бизнеса», – подводит итог г-н Митрохин.

Не способствует привлечению бизнесменов и разработанный механизм защиты от мошенников. Как рассказал представитель Федеральной антимонопольной службы Владимир Ефимов, к участию в конкурсе по выбору УК допускаются только те фирмы, которые смогут доказать возможность обеспечения обязательств. Речь идет о банковской гарантии, страховке или банковском депозите. Это дает жильцам уверенность в том, что «управленцы» не исчезнут в одночасье с их деньгами. Но, во-первых, такие гарантии не по силам малому или среднему бизнесу, а во-вторых, они требуются, только если конкурс проводят муниципальные власти. При самостоятельном выборе УК у членов ТСЖ такой защиты не будет. «Поэтому исключать приход мошенников на этот рынок нельзя, – говорит Сергей Сиваев. – Желающие нажиться на деньгах граждан всегда найдутся. Конечно, те, кто решится на выбор частной компании, будут идти на определенный риск».

Еще одна проблема – цена вопроса. В Москве пока стоимость услуги по управлению домом у УК в 3–4 раза выше, чем у ДЕЗа. «Это закономерно, ведь условия вхождения на рынок у частных компаний и у ДЕЗов разные, – объясняет ситуацию «НИ» депутат Госдумы Галина Хованская. – У ДЕЗов есть помещения, метлы-лопаты. Частным же компаниям, начинающим бизнес с нуля, приходится все это приобретать и за все платить». Более того, существующие УК расслабляет отсутствие конкуренции. По данным депутата, в Москве сейчас работает около 20 компаний, и как правило, выбирают их не сами жильцы, а застройщик при строительстве нового дома.

Впрочем, в перспективе работа с частниками должна привести все-таки к снижению стоимости. «Происходить это будет примерно так, – объясняет Сергей Сиваев. – У нашего жилого фонда очень низкая энергоэффективность – потеря ресурсов, к примеру, тепла составляет до 40%. И причина здесь не в каждой отдельной квартире, а в целом в доме. Даже если каждый жилец поставит себе уплотненные рамы, тепло все равно будет уходить, а жильцы – оплачивать потери. Однако, если дом начинает обслуживать УК, ситуация меняется. Допустим, что контракт заключен на пять лет. В нем на это время закреплены определенные расценки. Частнику выгодно утеплить дом и платить за тепло меньше, оставив себе сэкономленные деньги. Выгода жильцов в том, что через пять лет они смогут перезаключить договор и платить за тепло гораздо меньше».