«Квадратного» сговора нет

Общее обострение животрепещущей темы цены квадратного метра жилья в Москве было во многом вызвано тем, что в первом полугодии 2006 года произошел скачок этих самых цен – в полтора раза. Многие лично столкнулись с ситуацией, когда стоимость квартиры увеличивается прямо в процессе продажи, так что даже появилась специфическая проблема – отказ от уже полученных ипотечных кредитов.

Напомним, что Генпрокуратура и ФАС объявили о масштабной проверке в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области с целью установить возможный сговор на строительном рынке, а также – справедливую цену квадратного метра жилья. Особый интерес вышеупомянутых ведомств был вызван тем, что ситуация с ростом цен противоречит программе «Доступное жилье».

Впрочем, сами представители ФАС признают, что перспектив у данного расследования немного. Сговор даже теоретически возможен только на монопольном рынке, каковым строительный рынок не является. На рынке работают от 80 до 100 девелоперов (из которых 10 крупных делят между собой не более половины рынка). Таким образом, утверждения о сговоре носят скорее конспирологический, чем экономический характер.

«Ценовой всплеск во многом происходит из-за того, что недвижимость в городе покупают люди со всей России, создавая тем самым ненужный ажиотаж, – заявил «НИ» руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. – Некоторые инвесторы прислушались к нашему призыву и начали ограничивать рост цен на квартиры. Другие же в связи с поднятой проблемой еще не успели сказать свое слово, но, надеюсь, тоже последуют этому примеру».

Президент строительной корпорации «БАРКЛИ» Леонид Казинец, в свою очередь, уверен, что упрекать его коллег в высоких ценах бессмысленно. «Цена недвижимости определяется не затратами, а рыночной конъюнктурой. На этом рынке цены диктует «вторичка», а не новостройки. Когда мы решаем, по какой цене продавать объект, то смотрим, сколько стоит готовое жилье в доме аналогичного класса, и делаем дисконтирование. Естественно, застройщик стремится получить максимальную прибыль за свой проект. А если мы хотим госрегулирования цен, то пусть государство само строит за свои деньги и реализует жилье без прибыли», – подчеркнул предприниматель.

Динамика цен на рынке недвижимости в Москве в целом повторяет динамику фондового рынка с тем же механизмом ценообразования. На сегодняшний день российским инвесторам, по большому счету, некуда вложить имеющиеся в их распоряжении финансовые ресурсы. Соответственно, недвижимость начинает играть роль инвестиционного инструмента для крупных игроков, а цена формируется не прямыми покупателями квартир, а паевыми фондами (т.е. крупным капиталом), и по закону спроса/предложения стремительно растет в цене.

Ситуация с ценами на недвижимость в Москве не является уникальной. Динамику роста на своем уровне повторяют все крупные городские центры – Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, – и экономически успешные регионы – Подмосковье, Краснодарский край. В последнее время инвестиционный «бум» наблюдается в районе Большого Сочи, и там динамика цен на землю и другую недвижимость демонстрирует те же процессы, что и в Москве, только шума это вызывает гораздо меньше.