Квартира на паях

На сегодняшний день по России функционирует не более 10 таких закрытых ПИФов, и большинство из них предпочитает вкладываться не в жилье, а в коммерческую недвижимость. Деятельность этих фондов заключается в основном в том, что они собирают с пайщиков деньги, а затем управляющая компания вкладывает их в строительство. Такая схема дает инвесторам возможность участвовать сразу в нескольких проектах. Риск при этом усредняется: если вложения в один объект могут принести как доход, так и убыток, то участие в ряде проектов дает возможность диверсифицировать риски. Закрытые ПИФы, на первый взгляд, похожи на акционерные общества, но в отличие от АО паевой фонд не является юридическим лицом, а пайщики не несут финансовой ответственности за свои вложения, как владельцы акций – ее берет на себя управляющая компания.

Инициатива привлечения подобных фондов к строительству жилья принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое вчера даже подписало соответствующее соглашение с управляющей компанией (УК) «Креативные инвестиционные технологии» и Первым специализированным депозитарием. Документ предполагает организацию взаимодействия между управляемым ПИФом и региональными банками, а также ипотечными операторами АИЖК. Само агентство не выдает ипотечных кредитов, оно лишь выкупает закладные по ним у своих региональных операторов по ставке 15% годовых.

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка рассказал в среду, как будет проходить взаимодействие сторон. Агентство предоставляет информацию о том, в каких микрорайонах российских городов планируется строительство жилья. УК принимает решение, в какие из предложенных объектов ей направлять средства своих пайщиков. Далее региональные операторы АИЖК должны заключить договоры ипотеки на построенные метры. Здесь, кстати, возникает немалый риск, что квартиры будут проданы напрямую, минуя ипотеку.

Предложенную схему планируется опробовать для начала в пяти регионах России, в которых по схеме АИЖК выдано наибольшее число ипотечных кредитов. Это Новосибирская, Самарская и Оренбургская области, Республика Башкортостан и Алтайский край. Москва, Московская область и Санкт-Петербург пока остаются за рамками проекта, поскольку, как объяснил г-н Семеняка, «здесь многие в состоянии приобрести жилье и без кредита, и темпы развития ипотеки пока отстают от общероссийских». В ближайшие месяцы предполагается привлечь около 1 млрд. руб., которые начнут вкладываться в строительство уже в III квартале этого года. Результатом проекта должно стать возведение всего лишь десятка домов общей площадью 80–100 тыс. кв. м. Но это, как было обещано, только начало.

У экспертов новая жилищная инициатива вызывает немало вопросов и сомнений. Главная проблема – поиск инвесторов, согласных приобрести такие паи. Участники соглашения обещают довольно высокий доход – 20–30% годовых. Это выше, чем сегодня могут предложить банки. Но ведь членство в ПИФе должно быть долгосрочным: закрытые фонды обычно создаются на максимально разрешенный законом срок – 15 лет. Досрочно изъять средства можно, только найдя покупателя на свои паи. Иными словами, речь идет о таких «длинных» деньгах, о которых в России пока лишь мечтает подавляющее большинство производителей любых товаров и услуг. В этих условиях довольно высокая доходность вряд ли сыграет роль приманки, на которую клюнет инвестор.

«В отличие от таких известных способов вложений средств, как банки и ценные бумаги, закрытые ПИФы более доходны, но менее ликвидны, – объяснил «Новым Известиям» эксперт Института комплексных стратегических исследований Сергей Заверский. – И, вероятно, в ближайшее время такой инструмент не будет пользоваться большим спросом».




Через шесть лет строительство жилья удвоится