Дома без дохода

До 1991 года все население бывшего СССР находилось в арендных отношениях с государством и выступало в роли нанимателей жилья. Массовая же приватизация жилья и новое строительство, которые проводились все последние годы, превратили Россию в страну владельцев жилья. «Но программа бесплатной приватизации за двадцать с лишним лет себя уже изжила. Ее продление в феврале текущего года отбросило рынок аренды на несколько лет назад», – убежденно заявляет профессор факультета государственного и муниципального управления Высшей школы экономики Елена Шомина.

Сейчас, по подсчетам специалистов, до 70–80% жилья в России находится в частной собственности. Этот показатель в разы превышает аналогичные показатели в США и Европе, где в собственности находится всего 40–60% жилых площадей. И в этих странах аренда жилья считается одной из самых удобных и цивилизованных форм улучшения своих жилищных условий. Например, в Германии порядка 65% населения живет в съемном жилье, чуть меньше во Франции и США – 30–40%. Зато в России, по данным последних исследований «Ромир», 71% городского населения – это собственники, и только 7% – арендаторы. На самом деле это довольно пугающие цифры, которые демонстрируют тотальную косность и низкую мобильность российского населения. Как правило, развитый рынок найма жилья гарантирует высокую подвижность людей – они освобождаются от жесткой привязанности к одному месту, выбирают для себя наиболее интересные варианты трудоустройства, квалифицированные специалисты не боятся менять место жительства в поиске лучших условий жизни. Однако в России сложилась иная ситуация – до сих пор собственное жилье среди наших соотечественников считается признаком успешности и состоятельности, а необходимость снимать жилье, напротив, – почти постыдной и непрестижной временной необходимостью.

Такое отношение связано с крайней непривлекательностью для потребителя рынка аренды. В первую очередь из-за непомерно высокой стоимости этой аренды. На данный момент в Москве в сегменте экономного жилья средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 33,2 тыс. рублей месяц. А самые дешевые предложения начинаются от 25–28 тыс. рублей, но такая низкая цена, как правило, обусловлена либо плохим состоянием квартиры, так называемым «бабушкиным» ремонтом, либо большой удаленностью от станций метро и неразвитой инфраструктурой, либо близостью МКАД. Однако директор Института экономики города Александр Пузанов убежден, что такие цены – проявление нормального рыночного механизма и что, как и везде, цены всегда формируются в соответствии с соотношением спроса и предложения. «Прослеживается четкая корреляция между ценой на аренду и уровнем зарплаты. В Москве высокий уровень цен объясняется очень высокой степенью привлекательности рынка труда и, как следствие, высокими ставками заработной платы», – объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Хромов.

Столица, безусловно, самый дорогой в этом отношении город. Запросы арендодателей даже второй столицы страны – Санкт-Петербурга – гораздо скромнее – 20,4 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Далее следуют Екатеринбург – 15,8 тыс. рублей, Иркутск – 14,1 тыс. рублей в месяц и Новосибирск – 10–11 тыс. рублей.

На заседании кабинета министров 25 апреля 2013 года председатель правительства Дмитрий Медведев заявил, что средний уровень денежных доходов населения России в 2012 году составил примерно 245 тыс. рублей на человека в год. А это приблизительно 20,5 тыс. рублей в месяц. Конечно, есть немалое число тех, кто получает в десятки раз больше, но, если все-таки опираться на среднюю цифру, получается, что далеко не все могут себе позволить арендовать недвижимость в Москве и других городах. Комфортная арендная плата сейчас оценивается экспертами приблизительно в 20–25% от ежемесячного дохода – именно столько платят съемщики квартир в Европе, где средняя стоимость однокомнатной квартиры экономичного класса составляет приблизительно 400–450 евро в месяц, в США и того меньше – всего 10–15% от доходов.

А вот в России аренда «съедает» порядка половины ежемесячного дохода населения. Директор института «Коллективное движение» Карин Клеман делится своим личным опытом: доход, который г-жа Клеман получает от сдачи в аренду квартиры в достаточно престижном районе Парижа, не покрывает сумму, которую ей как съемщику квартиры приходится платить в России. Поэтому нет ничего удивительного, что многие арендаторы предпочитают снимать комнаты или квартиры вскладчину и только на время, а собственное жилье становится идеей фикс для большей части россиян.

«Зачастую россияне сдают квартиры просто от бедности. Когда это становится их единственным доходом. Отсюда следует и низкое качество сдаваемых квартир, и неблагоприятный психологический климат, когда собственник проявляет по отношению к арендатору крайнюю степень подозрительности и недоверия», – говорит руководитель аналитического Центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Действительно, высокие цены – это только составляющая часть общей проблемы, которая проистекает из полной нецивилизованности рынка аренды жилья. В отличие от западных рынков, где в структуре рынка преобладают крупные бизнес-организации, занимающиеся сдачей жилья в аренду, в России доминируют частные владельцы квартир, которые, естественно, не являются профессионалами, способными оценить рынок и его тенденции, и уводят его в теневой сектор. В развитых странах Запада срок найма составляет минимум 2–3 года, в России же максимальный срок, на который заключается договор, – 11 месяцев, потому что договоры на срок от года уже подлежат обязательной регистрации. «Эта ситуация превращает исключительно деловой момент аренды жилья в вопрос личного взаимодействия между двумя частными лицами, когда нет ни договора, ни правил и никто не хочет платить налоги, – говорит Елена Шомина. – Это можно объяснить ментальностью населения – у россиян нет ни культуры, ни привычки платить налоги с аренды квартир, поскольку они просто не воспринимают это как налогооблагаемый доход».

Вопрос неуплата налога с дохода от сдачи квартиры встает довольно серьезно. Официально зарегистрированы и законопослушно платят в казну подоходный налог только порядка 10–15% арендодателей. «К тому же здесь почти отсутствует риск наказания, – говорит г-н Пузанов. – Россияне просто не ощущают реальность и серьезность возможной ответственности, а потому и не спешат декларировать свои доходы от аренды».

Г-жа Шомина также сокрушается, что население даже не пытается повысить свою экономическую грамотность: «Мало ведь кто знает, что если оформиться как частный предприниматель, то можно совершенно официально платить всего 6% подоходного налога. Но вместо этого все предпочитают скрывать факт сдачи квартир в аренду, создавая систему, в которой никто не защищен: ни сами владельцы квартир, ни съемщики жилья». В зарубежных странах механизм защиты гораздо более развит, чем у нас: если собственник квартиры захочет его выселить, он сначала должен подать в суд, а затем дождаться судебного решения. В России же в любой момент из съемной квартиры могут попросить выселиться, цены на аренду непредсказуемо меняются, а о снятии квартиры на десяток–другой лет вообще речи нет. К тому же сегмент профессиональных арендодателей, которыми могут выступать коммерческие организации и компании, в России почти отсутствует. И, как говорят эксперты, причина здесь проста – рынок аренды жилья просто невыгоден для крупных коммерческих инвесторов.

Руководитель аналитического Центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко объясняет это так: «Когда у нас ставка рефинансирования более 8% годовых, когда бизнес может кредитоваться в банках минимум под 12–13% годовых, то аренда как бизнес, который дает всего 5–6% годовых, совершенно нерентабельна. Поэтому в России нет доходных домов, нет операторов, которые бы в такой масштабной форме сдавали жилье в аренду. И вряд ли появятся в ближайшее время».

Такая ситуация возвращает потребителя к рискам съема жилья у частных лиц. Или же неожиданной альтернативой становится приобретение жилья в ипотеку. «Сейчас на рынке ежемесячные платежи по ипотеке и за аренду квартиры приблизительно сопоставимы – в районе 35–40 тысяч рублей в месяц. Конечно, существует необходимость первоначального взноса в размере не меньше 20% от стоимости квартиры. Но если потребитель может взять ипотеку, то она выглядит более выгодным вариантом для него, поскольку это прямые инвестиции в свою собственность», – отмечает г-н Хромов.

Для решения вопроса о повышении уровня цивилизованности российского рынка аренды жилья сейчас активно разрабатываются уже упомянутая программа доходных домов и инициатива ввода патентов на аренду. Но все эксперты убеждены, что особой возможности массовой реализации этих проектов нет и рынок аренды жилья останется в ближайшие годы стабильным – и по цене, и по объему предложения. Переход на цивилизованные рельсы займет длительный период. «Это исключительно вопрос времени. Постепенно, по мере того как люди адаптируются к современным реалиям рынка, рынок станет более цивилизованным. Каким-то кнутом и пряником здесь пытаться что-то исправить – значит потратить много усилий без какого-либо видимого результата», – резюмирует Олег Репченко.