Posted 7 апреля 2005,, 20:00
Published 7 апреля 2005,, 20:00
Modified 8 марта, 09:36
Updated 8 марта, 09:36
Метры на вырост
Сегодня московская «двушка» в новостройке, причем не в самом престижном районе, стоит около 80 тыс. долларов. Социологи утверждают, что к разряду среднеобеспеченных относятся столичные семьи с одним ребенком и ежемесячным суммарным доходом от 800 до 1 тыс. долларов в месяц. Проведя нехитрые арифметические подсчеты, нетрудно вычислить, что эта самая семья сможет накопить на двухкомнатную квартиру лет за восемь. При этом всем придется даже зимой питаться собранными в лесу грибами и ягодами, сидеть дома и передвигаться по нему голыми и босыми. Только так тогда удастся откладывать тысячу «зеленых» в месяц.
Недавно главный московский строитель Владимир Ресин признал: «Мы надеемся удержать цены на жилье на нынешнем уровне, однако в это верится мало, и цены будут расти». Это значит, что мечты среднеобеспеченных, но бесквартирных москвичей обзавестись собственным жильем так мечтами и останутся. Впрочем, как уверяют столичные чиновники, у молодых семей шанс есть. Попробуем выяснить, насколько он велик.
Кого считать молодым
В 2002 году по инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была разработана программа «Молодой семье – доступное жилье». Рассчитана она была на 2003–2005 годы. В этом году «по многочисленным просьбам» срок ее действия продлили. Руководитель комплекса социальной сферы столичного правительства Людмила Швецова сообщила «Новым Известиям»: «Программа очень нужна городу, ее реализация, безусловно, будет продолжена и в будущем, тем более что она доказала свою востребованность молодыми семьями». Г-жа Швецова уверяет: опасения, что все завершится в 2005 году, беспочвенны. «Реализация программы будет продолжена в 2006–2008 годах», – подчеркнула она.
За время действия городской программы «Молодой семье – доступное жилье», начиная с 2003 года, квартирами обзавелись всего 7 тысяч семей, сообщил «Новым Известиям» пресс-секретарь Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Александр Тезавровский.
Планируется, что программа сохранит свои прежние параметры. Как рассказал недавно журналистам заместитель руководителя столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев, «в рамках этой программы ежегодно будет строиться около 200 тыс. кв. метров жилья. Это значит, что молодые семьи будут получать около 3,5 тыс. квартир каждый год». Неизменной остается и цель – обеспечить практически каждую новообразованную «ячейку общества» собственным жильем в рассрочку по приемлемой цене.
Чтобы стать участниками программы, молодожены должны выполнить одновременно три условия:
1. Оба супруга должны постоянно проживать в Москве. Ограничений по продолжительности проживания нет. При этом муж и жена могут быть прописаны по разным адресам, но непременно в пределах города.
2. Продолжительность брака не должна превышать трех лет. Как только в семье рождается ребенок, это ограничение снимается.
3. Оба супруга должны быть моложе 30 лет.
На участие в программе могут претендовать и неполные семьи с детьми, в которых мать или отец моложе 30 лет и постоянно проживают в Москве. Участники программы разделены на две группы. В первую входят молодые семьи – очередники города и городских бюджетных организаций, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Это значит, что в данный момент на каждого члена семьи приходится менее 9 кв. метров. В эту группу включаются и те семьи, в которых лишь один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Вторая группа – молодые семьи, не являющиеся очередниками, но желающие улучшить свои жилищные условия.
Что теряем, что находим
Теперь об ограничениях. Молодые очередники, став участниками программы, автоматически лишаются возможности получить бесплатное жилье. Приобрести квартиру они смогут лишь по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа. Размер ежемесячных выплат будет зависеть от нескольких факторов: года постановки на учет, размера безвозмездной субсидии, которая в этом случае выдается городскими властями, количества детей, размера и стоимости приобретаемой квартиры.
Субсидиями будут обеспечиваться в первую очередь семьи, имеющие детей, дольше других стоящие в очереди на улучшение жилищных условий и проживающие в коммуналках, а также те, кто работает в городских бюджетных организациях. Размеры субсидий оговариваются индивидуально. Попытки «НИ» выяснить у московских чиновников хотя бы порядок предоставляемых сумм (тысяча рублей или тысяча долларов) повсеместно
отметались самым решительным образом.
Следующее условие программы. От выбора дома и даже района также придется отказаться. Куда пошлют – туда и поедете. Людмила Швецова поясняет: «При наличии площади по программе одновременно в разных домах и районах возможность выбора существует, но в рамках лимитов жилой площади, выделенных по программе вашему административному округу».
Возможны варианты
До вступления в силу нового Жилищного кодекса, то есть до 1 марта, городскими очередниками были 19 тыс. столичных молодых семей. Поскольку обратной силы закон не имеет, теоретически каждая из них сохраняет за собой право участия в программе. Делать это можно по двум схемам.
Первая – через договор коммерческого найма. Очередники въезжают в квартиру сразу и выплачивают кредит до тех пор, пока полностью его не погасят. От чего зависит сумма выплат, мы уже рассказали: подход тут больше индивидуальный. Тем не менее средние траты посчитать можно. Итак, семья из трех человек на момент заключения договора стоит на учете очередников пять лет. Старшему из супругов 25 лет. Чтобы взять в коммерческий наем двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. м, придется ежемесячно платить паевой взнос в накопительную систему в размере чуть более 300 долларов в течение 15 лет. Это без учета стоимости коммунальных услуг, которые в любом случае должны оплачиваться в стопроцентном размере. Таким образом, суммарные платежи (плата за наем, коммунальные платежи и взносы в накопительную систему) составят в данном случае более 400 долларов в месяц.
А теперь самое главное и интересное: квартиру, предоставленную по договору коммерческого найма, нельзя будет даже после полного погашения кредита ни бесплатно приватизировать, ни выкупить – она в любом случае останется в собственности государства. Получается, что квартиру ты фактически покупаешь, но она тебе не принадлежит.
Вторая схема – город заключает с участником программы договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 10 лет. Молодой семье предоставляется в пользование квартира, являющаяся собственностью города. При оформлении договора семья оплачивает не менее 30% от стоимости предоставляемой квартиры (то есть в нашем расчетном случае не менее 20 тыс. долларов). А дальше, пока действует договор, ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (13% годовых). И только после полного погашения кредита квартира становится собственностью участника программы. В чем отличие этой схемы от стандартной ипотеки, не совсем понятно. Впрочем, некоторые банки, дающие ипотечные кредиты, готовы работать уже и под 10–11% годовых.
Стоимость предоставляемой квартиры определяется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы, исходя из суммы фактически произведенных затрат из городского бюджета на строительство 1 кв. м общей жилой площади дома. Сегодня это 19 тыс. 800 руб. за 1 кв. м, но г-н Ресин, предупредивший, что цены на жилье будут расти, слов на ветер не бросает. Помимо платежей в счет выкупа квартиры, как и по договору найма, ежемесячно надо будет платить 100% за жилищно-коммунальные услуги, что составляет в среднем 27 руб. за 1 кв. м. Любые льготы исключаются.
Накопи и купи
Это, следует отметить, были самые лучшие варианты. Для всех остальных, кто не стоит в очереди на жилье, есть другие способы участия в программе. Вариант первый – приобретение облигаций КБ «Московское ипотечное агентство», действующего под патронажем столичного правительства. Обещанная доходность облигаций – 10% годовых в валюте. Таким образом, предполагается, что, вложив деньги в облигации, молодая семья в скором времени накопит средства на вожделенное жилье. Между тем в прошлом году курс доллара по отношению к рублю упал на 5,8%, а долларовые банковские вклады обесценились на 10,56%. Так что обещания по доходности выглядят по меньшей мере сомнительными.
Вариант второй – банковский вклад «Жилищный» в ОАО «Банк Москвы», разработанный специально для участников программы. Логика любимого банка городского правительства такова: копите деньги у нас и накопите на жилье. Условия, впрочем, далеко не самые привлекательные. Срок размещения вклада – не менее чем 2 года 181 день. Минимальная сумма первоначального взноса во вклад – 30 тыс. руб. Минимальная сумма дополнительных взносов на вклад – 3 тыс. руб. При этом ставка составляет 9% годовых и не подлежит изменению в течение срока размещения вклада, установленного договором. Инфляция в прошлом году составила 11,7%, за первый квартал этого года – 5,3%. Квартиры дешеветь и не думают. Сколько в таких условиях копить, чтобы из тысячи долларов получилось 80 тыс., банкиры не говорят. Так что об устойчивости приведенной выше логики судите сами.
Вариант третий – участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) «Молодой семье – доступное жилье». Как сообщается в его пресс-релизе, «ЖСК – это некоммерческая организация, цель которой – не извлечение прибыли, а обеспечение своих членов жильем в рассрочку по приемлемой цене. Молодые семьи вступают в ЖСК, основанный на принципах кассы взаимопомощи, накапливают паевые взносы (денежные средства) в целях приобретения жилья и распределения его в порядке очередности». Хорошие слова, правильные.
При вступлении в ЖСК каждый участник вносит разовый вступительный взнос (3–4% от ориентировочной стоимости заявленной квартиры). Внимание: вступительный взнос не засчитывается в стоимость приобретаемой квартиры. Еще надо заплатить первоначальный паевой взнос и первоначальный членский ежемесячный взнос. Получается примерно около 15 тыс. долларов за среднюю «двушку». Паевой взнос – это, по сути, рассроченный во времени имущественный взнос, переданный в ЖСК в целях приобретения квартиры. Ежемесячный членский взнос – 30% минимального размера оплаты труда, устанавливаемого действующим законодательством, – в стоимость жилья тоже не засчитывается.
Дальше – больше. Въехать в квартиру член ЖСК сможет лишь после внесения 50% паевого взноса. После заселения же в кооперативную квартиру нужно выплатить оставшуюся половину взноса в течение срока, «не превышающего период накопления первой половины пая». Иными словами, взял темп – держи. Смог поднатужиться, чтобы наскрести необходимую для заселения сумму, скажем, за 4 года, – тужься дальше, чтобы за следующие 4 года выплатить все до копейки. В совокупности же период накопления 100% взноса может составлять от 3 до 10 лет. Жесткие, надо сказать условия.
И наконец, что делать, если деньги для участия в программе по любой описанной схеме сначала были, а потом их вдруг не стало? Если семья, ввязавшись в это предприятие, по каким-либо причинам не может дальше гасить кредит, она, как сказал бы Остап Бендер, «автоматически исключается из состава пайщиков-концессионеров». Отрадно лишь то, что уже выплаченные деньги будут все же возвращены. Счастья вам, молодожены!